Nghị định 69/2021/NĐ-CP: "Cứu" hàng nghìn chung cư cũ

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 06/08/2021 04:00

Nghị định 69/2021/NĐ-CP có tính khả thi rất cao so với Nghị định 101/2015/NĐ-CP, mở ra giai đoạn mới, đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng nghìn nhà chung cư cũ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM.

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP với nhiều cơ chế, chính sách có tính đồng bộ, khả thi, chắc chắn sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Nhiều chính sách đột phá

Thứ nhất, nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó có “quy mô dân số” quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 69/2021/NĐ-CP đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Với quy định này, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi.

Một góc chung cư cũ Ngô Gia Tự (Quận 10, TPHCM).

Thứ hai, “giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để tái định cư các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại được quy định tại Khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.

Giải pháp này sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư.

Thứ ba, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý phù hợp với nguyên tắc pháp luật và thực tế.

Thứ tư, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời của tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 69/2021/NĐ-CP phù hợp với tâm tư, nguyện vọng, nhu cầu và hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Sát thực tế

Về phương án bồi thường tái định cư, các quy định đã sát thực tế và có tính khả thi hơn. Cụ thể, Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định “khung” hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ.

Trên cơ sở “khung” cơ chế, chính sách của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, các nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư cần chân thành ngồi lại thảo luận với nhau, tôn trọng và giải quyết hài hoà các lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhau, mà trọng tâm là việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời thỏa đáng.

Nhà chung cư cũ G6A Khu tập thể Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) thuộc cấp D buộc di dời. (Ảnh: Lê Sáng)

Kinh nghiệm thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, đã có các nhà đầu tư thỏa thuận mua lại tất cả các căn hộ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường.

Bên cạnh đó, quy định chủ đầu tư dự án phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước, hoặc phần diện tích đất sử dụng chung do Nhà nước quản lý mà các chủ sở hữu nhà chung cư chưa mua.

Quy định này tạo được cơ chế để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xử lý nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản đối với phần giá trị tài sản của Nhà nước còn lại tại các khu nhà chung cư cũ. Còn đối với nhà đầu tư thì biết rõ cách tính bằng tiền phần giá trị nộp cho Nhà nước khi lập Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này sẽ góp phần đầy mạnh việc thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, không còn “mờ mờ ảo ảo”, khó dự đoán, dễ phát sinh tệ “xin-cho” như trước đây.

Về các quy định cơ chế về đất đai, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư đã quy định rất phù hợp với thực tiễn sẽ tạo điều kiện thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới đây.

Còn một số vướng mắc

Tuy nhiên, vẫn còn một số “vướng mắc” về quy định pháp luật và thực tiễn cần được xem xét giải quyết.

Thứ nhất, quy định đối với nhà chung cư không thuộc diện bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D) thì phải “được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới là “bất khả thi”, không sát với thực tiễn, không phù hợp và không đồng bộ với nguyên tắc “Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư (…) được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu” quy định tại Khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 nên đã cản trở việc thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 6 năm qua.

Thứ hai, nội dung điểm a Khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

Hiệp hội nhận thấy, pháp luật về đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận. Nhưng, việc xác định diện tích nhà ở, diện tích căn hộ nhà chung cư không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét hoàn thiện lại nội dung Điểm a Khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP cho chính xác để các địa phương thống nhất thực hiện.