>>> Đề xuất phát hành trái phiếu làm nhà ở xã hội, giới chuyên gia nói gì?

LTS: Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất phương án phát hành trái phiếu Chính phủ (TPCP) hỗ trợ lãi suất cho đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Đây là lần đầu Chính phủ đề cập tới phương án này cho phát triển NƠXH.

Để hiệu quả chương trình thực sự dài lâu và gắn với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, sát gần với mong cầu của người dân, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính đầu tư, cho rằng cần gắn với một tầm nhìn xa tới 50 năm, trong đó bám sát theo mục tiêu đến năm 2030 trở thành nước đang phát triển có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao và đến năm 2045 trở thành nước phát triển, thu nhập cao.

Điều kiện thuận để phát hành TPCP

- Trước hết, ông có nhìn nhận gì về kế hoạch nghiên cứu, đề xuất phương án phát hành trái phiếu chính phủ (TPCP) hỗ trợ lãi suất cho hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), thưa ông?

TS Đinh Thế Hiển: Theo tôi đây là một chủ trương đúng đắn. Muốn phát triển NOXH thì phải có nguồn, Chính phủ lại không thể bơm vốn qua mức cho một chương trình khi nền vốn bắt buộc phải cân đối ngân sách, cung tiền phải theo chính sách chung để bám sát các mục tiêu ổn định vĩ mô, kiềm chế lạm phát, bảo vệ tỷ giá. Do đó, mục tiêu tín dụng cho NOXH muốn được thúc đẩy đầu tư, giải ngân, cần hỗ trợ lãi suất thì phải có lựa chọn phù hợp giữa phương thức cung tiền để hỗ trợ. Việc phát hành TPCP để bù lãi suất cho thấy các nhà quản lý đang đi theo hướng điều hành tiền tệ, bơm tiền thận trọng, vừa là hút vốn dài hạn để hỗ trợ đầu tư dài hạn, vừa đảm bảo mục tiêu nhà ở quốc gia, an sinh xã hội.

Một thuận lợi cho kế hoạch này là mặt bằng lãi suất trên thị trường hiện đang ở mức rất thấp, các ngân hàng dư thừa thanh khoản, các kênh đầu tư thụ động chưa hút vốn mạnh; do đó việc phát hành TPCP với lợi suất phù hợp, vừa an toàn vừa ổn định, sẽ được các tổ chức tài chính đầu tư hưởng ứng. 

>>> Nghiên cứu phát hành trái phiếu Chính phủ hỗ trợ nhà ở xã hội

- Hiện trên thị trường đang có 2 chương trình cho vay NOXH, một từ nguồn ngân sách Nhà nước qua NH Chính sách xã hội (lãi suất thay đổi qua từng thời kỳ và đang áp dụng 4,8%/ năm); và chương trình 125.000 tỷ do 4 NHT có vốn Nhà nước và 1 tư nhân. Vậy theo ông, nếu có nguồn từ phát hành TPCP, nên thúc đẩy tín dụng được hỗ trợ lãi suất ra thị trường theo chương trình nào hay cả hai?

Đây là chương trình được kỳ vọng để thúc đẩy NOXH, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp… những đối tượng được thụ hưởng ở cả 2 chương trình được nêu. Do đó, việc thúc đẩy qua chương trình nào theo tôi cũng đều phải qua hệ thống ngân hàng, miễn sao là đạt được mục tiêu cung cấp tín dụng theo chương trình với lãi suất cạnh tranh, đưa vốn vay đến chủ đầu tư và người vay đúng đối tượng. Dù là NH có vốn Nhà nước hay NH tư nhân đều nên được khuyến khích tham gia chương trình và được cơ chế hỗ trợ lãi suất cho người vay. 

Đặt tầm nhìn 50 năm

- Vậy mức hỗ trợ lãi suất theo ông nên như thế nào khi mức lãi suất cho vay NOXH qua nhóm triển khai 125.000 tỷ đồng vẫn bị xem là khá cao, không thực sự ưu đãi?

Theo tôi, cần hỗ trợ lãi suất sao lãi suất vay thực phải trả chỉ khoảng từ 3-4%, căn cứ trên bình quân lãi cho vay của 4 NH có vốn Nhà nước để xác định mức giảm. Thời gian hỗ trợ có thể ổn định từ 3-5 năm, sau đó thả nổi theo biên độ ± 3% căn cứ bình quân lãi suất cho vay NOXH của 4 NH này. 

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất bên cạnh hỗ trợ lãi suất, theo tôi là cần xác định đối tượng + phân khúc cho vay trong một chương trình hướng đến tìm nhìn dài hơi, dài lâu, thậm chí tới 50 năm. Ở đây chúng ta có đối tượng NOXH và giáo viên, lực lượng vũ trang, công nhân, người thu nhập nhưng không quá thấp (đảm bảo đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, tiếp cận NOXH và khả năng trả nợ). Chúng ta cần phải đặt các đối tượng này vào tầm nhìn cải thiện thu nhập của quốc gia và điều kiện trong 50 năm tới, họ sẽ được ở trong căn nhà (căn hộ chung cư) có chất lượng và tiện ích, hạ tầng như thế nào; chứ không phải là bài toán giải quyết bài toán NOXH chỉ đáp ứng mức thu nhập và mức ở tháp nhu cầu ở bây giờ hoặc chỉ trong vài ba năm tới.

Theo đó, vẫn là phân khúc NOXH, NOCN nhưng theo tôi cần mở rộng trên khả năng và nhu cầu của từng nhóm đối tượng, để có thể hỗ trợ lãi suất cho vay mua cả với các sản phẩm NOTM mà có mức giá dưới trung bình cao. Việc hỗ trợ lãi suất để đảm bảo công bằng sẽ ấn định hạn mức. Trên hạn mức đó, thì người vay nếu có khả năng tiếp cận và đảm bảo trả nợ phải chịu lãi suất cao hơn.

Với tầm nhìn này, tôi cho rằng sẽ giải quyết được các mục tiêu: Thứ nhất, nhu cầu nhà ở chính đáng tương xứng cải thiện thu nhập của người dân trong nhiều năm về sau; Thứ hai, quy hoạch và triển khai các dự án sẽ nâng cao chất lượng tránh tình trạng mặc định NOXH là giá rẻ kém chất lượng dẫn đến tràn lan dự án kém chất lượng gây lãng phí đất đai và nguồn lực Nhà nước. Thứ ba, triển khai được kế hoạch thúc đẩy đầu tư 1 triệu căn NOXH, tạo cú hích cho nền kinh tế từ tín dụng và “nắn” hướng đầu tư của các chủ đầu tư phân khúc trung cao sang nhà ở thương mại chất lượng giá bình dân, nâng thanh khoản và chất lượng nhà ở bình dân, giải được bài toán không có dự án để cho vay; đồng thời kích thích thị trường bất động sản tiến đến phục hồi, phát triển ổn định, bền vững.

- Và làm gì để việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất không bị kém hiệu quả như gói hỗ trợ lãi suất 2% cho phục hồi sản xuất trong 2 năm 2022-2023 vừa qua? 

Tất nhiên, để đạt được mục tiêu cho chương trình hỗ trợ lãi suất, cần đơn giản thủ tục, giảm tiêu chí tiếp cận tín dụng và các đối tượng được hưởng nguồn vốn hỗ trợ (bao gồm cả nhà ở thương mại giá thấp) như nêu.

- Cuối cùng, theo ông, liệu có “công thức” nào để tính toán quy mô gói tín dụng cần được hỗ trợ lãi suất theo chương trình?

Việc mặc định quy mô một chương trình 30, 50 hay 120 nghìn tỷ theo tôi không quan trọng bằng việc thúc đẩy và đưa nó vào đời sống. Để hiệu quả và có đánh giá hiệu quả, điều chỉnh phù hợp, theo tôi nên xác định chương trình như mục tiêu Chính phủ đề ra tại đề án là đến 2030; theo đó chia ra 2 giai đoạn. Ngay sau khi có nguồn, giai đoạn 1 cần được thúc đẩy ngay với gói khoảng từ 30.000 tỷ, (trên quy mô các dự án đã và sẽ đăng ký hoặc chuyển đổi); sau đó triển khai và chuyển tiếp giai đoạn 2. Đi từng bước nhưng hiệu quả thực bao giờ cũng hấp dẫn và sát với kỳ vọng với cả người mua nhà, chủ đầu tư dự án hơn là hoạch định 1 chương trình to nhưng các bước vẫn đi rất chậm.

Trân trọng cảm ơn ông!