Thêm “giấy phép con” cho doanh nghiệp địa ốc

>>> Doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình

Trong văn bản kiến nghị mới đây gửi Ngân hàng Nhà nước, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) phản ánh hiện tượng nhiều ngân hàng thương mại yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư”, đồng thời phải có Giấy phép xây dựng mới được vay vốn. HoREA cho rằng đây là “giấy phép con” làm khó cho chủ đầu tư dự án trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản đã gặp phải vô vàn khó khăn.

Điều kiện “oái oăm”

Hiện nay chủ đầu tư dự án bất động sản có nhiều hình thức thế chấp tài sản để vay vốn tín dụng, gồm: Thế chấp dự án nhà ở; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thực hiện theo Luật Nhà ở năm 2014); thế chấp quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2013).

Với các hình thức trên thì pháp luật không buộc bên thế chấp phải có Giấy phép xây dựng. Cụ thể là với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất, Điều 168 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các Điều 173, 174, 175 Luật Đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được thế chấp; tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thực hiện quyền này, trong khi tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê.

Luật Đất đai đã quy định rất chặt về điều kiện được thế chấp quyền sử dụng đất. Chỉ tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần mà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì mới được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để phục vụ vay vốn.

Các Điều 147, 148 Luật Nhà ở cũng quy định về thế chấp dự án nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở thì hồ sơ về đất đai gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất; hồ sơ về xây dựng gồm hồ sơ dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt. Như vậy trường hợp này không bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng mà chỉ cần có thiết kế kỹ thuật được thẩm định, phê duyệt.

Đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì ngoài điều kiện như thế chấp một phần/toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải xây dựng xong phần móng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng.

>> Xáo trộn cấp “sổ đỏ” theo dự thảo Luật Đất đai

Như vậy, trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở (đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án/một phần dự án đó) thì không bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng. Chỉ trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án thì Giấy phép xây dựng mới là điều kiện tiên quyết để giải ngân.

Chồng chất khó khăn

Hiện tượng HoREA phản ánh có thể xuất phát từ việc một số ngân hàng nhầm lẫn về điều kiện thế chấp (áp dụng điều kiện thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai cho trường hợp thế chấp một phần/toàn bộ dự án nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất).

Hoặc cũng có thể do ngân hàng hiện đang thiếu nguồn tiền cho vay (do quy định của Ngân hàng Nhà nước về khống chế tỷ lệ nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn) nên các ngân hàng thương mại nảy sinh tâm lý “so đo”, chọn dự án có pháp lý tốt nhất để cho vay trước.

Trường hợp này, với 2 dự án quy mô tương đương nhau nhưng một dự án có Giấy phép xây dựng, một dự án chưa có, thì đương nhiên ngân hàng sẽ ưu tiên giải ngân cho dự án đã có Giấy phép xây dựng trước.

Giấy phép xây dựng chỉ là điều kiện bắt buộc để ngân hàng giải ngân đối với trường hợp chủ đầu tư thế chấp bằng một số căn nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án; không bắt buộc trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần/toàn bộ dự án nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất.

Lưu ý rằng để được thế chấp quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai để được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, chủ đầu tư đã phải huy động nguồn vốn tự có rất lớn để nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, nghĩa là chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ rất lớn và nặng nề.

Hơn nữa, trong tình huống xấu nhất khi khoản vay trở thành “nợ xấu”, phải xử lý nợ thì Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng cũng có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản mà trong đó không có điều kiện phải có Giấy phép xây dựng.

Như vậy, trường hợp nhận tài sản bảo đảm là dự án bất động sản thì ngân hàng đã có thể yên tâm khi nắm giữ tài sản bảo đảm có tính pháp lý cao, không cần phải “đòi hỏi” thêm phải có Giấy phép xây dựng và trong tình huống phải xử lý nợ xấu thì ngân hàng vẫn có thể tìm đối tác để chuyển nhượng dự án. Việc dự án chưa có Giấy phép xây dựng không ngăn cản ngân hàng thực hiện chuyển nhượng dự án cho đối tác được lựa chọn.

Ngoài ra, cần phải xuất phát từ bản chất Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ có tính chất “tổng duyệt lần cuối”, qua đó xác nhận dự án phù hợp về pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng... để cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cho phép chủ đầu tư khởi công xây dựng.

Chủ đầu tư không cần thiết phải có Giấy phép xây dựng thì mới chứng minh được dự án của mình là tài sản hợp pháp, có giá trị để đem thế chấp.