Thêm phương án thẩm định dự án bất động sản cho ngân hàng

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA• 23/11/2023 03:00

Cần thiết bổ sung phương thức “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, thẩm định về dòng tiền của dự án".

>>Do đâu ngân hàng “đại hạ giá” bất động sản nhưng vẫn ế?

Sau Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã giao Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội và các cơ quan hữu quan phối hợp nghiên cứu tiếp thu ý kiến các vị đại biểu Quốc hội, hoàn thiện dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Cần thiết phương thức khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án. Ảnh: DH

Trong đó, Điều 102 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, quy định tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, dữ liệu chứng minh khả năng tài chính của khách hàng, phương án sử dụng vốn khả thi, mục đích sử dụng vốn hợp pháp trước khi quyết định cấp tín dụng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đồng thời, quy định tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng. Việc xét duyệt cấp tín dụng bằng phương tiện điện tử thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Nhưng, về cách hiểu và thực hiện điều kiện chứng minh khả năng tài chính của khách hàng hiện nay thì “bất cập” lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực hiện được công tác “thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư”, nhất là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều cho vay tín dụng “có tài sản bảo đảm”.

Đồng thời, về cách hiểu và thực hiện điều kiện “chứng minh có khả năng tài chính để trả nợ” hiện nay thì còn có “bất cập” là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa có cơ chế thẩm định để đánh giá khả năng tạo ra “dòng tiền” của dự án bất động sản, nhà ở thương mại để chứng minh điều kiện khách hàng vay tín dụng “có khả năng tài chính để trả nợ”.

Điều này dẫn đến tình trạng hầu như các ngân hàng thương mại đều chỉ quan tâm nhiều đến “tài sản thế chấp” cho khoản vay, mà theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% “tài sản thế chấp” cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất “tiềm ẩn rủi ro” cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.

>>Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Cần kiểm soát được tình trạng “doanh nghiệp thân hữu, sân sau”. Ảnh: DH

Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng “doanh nghiệp thân hữu, sân sau” thì lại có thể xảy ra tình trạng “thông đồng” giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp này để “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để vay tín dụng “rút ruột” ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành “nợ xấu” thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng rất thấp.

Do vậy, bên cạnh quy định “tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng” tại khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và tại khoản 4 Điều 102 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng thì rất cần thiết bổ sung quy định “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.

Ngoài ra, Điều 4 của dự thảo cũng đã bổ sung nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân là “người có liên quan” có quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với tổ chức, cá nhân khác trong hoạt động tín dụng cần được kiểm soát bao gồm các pháp nhân, cá nhân “có quan hệ lợi ích, quan hệ phụ thuộc” hoặc các cá nhân “có quan hệ hôn nhân” hoặc “do quan hệ pháp luật” nhưng chưa bao quát đầy đủ.

Thực tế gần đây cho thấy việc liệt kê chưa đầy đủ do “chưa chốt hạ” một số trường hợp pháp nhân, cá nhân “có quan hệ lợi ích, quan hệ phụ thuộc” để “quét” đầy đủ các đối tượng là “người có liên quan” có mối quan hệ tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động của tổ chức tín dụng. Mà minh chứng là vụ án Vạn Thịnh Phát đã cho thấy rất rõ các trường hợp pháp nhân là doanh nghiệp “độc lập” về hình thức thì không phải là “công ty mẹ, công ty con, công ty liên kết…”, cũng không phải là người “có quan hệ hôn nhân” hoặc “do quan hệ pháp luật” mà “có quan hệ lợi ích, quan hệ phụ thuộc”, nhưng tất cả đều do “một người, một trung tâm điều hành”.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định người có liên quan là tổ chức, cá nhân có quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với tổ chức, cá nhân khác có mối quan hệ tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động của tổ chức tín dụng.