Chính sách nhà ở xã hội: Càng gỡ càng vướng

ThS NGUYỄN VĂN ĐỈNH - Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản• 06/12/2021 13:00

Chỉ sau vài tháng triển khai, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã bộc lộ một số vướng mắc.

>>> Khó khăn bủa vây doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội

>>> Cần cuộc đại cách mạng nhà ở xã hội

“RÚT BỚT” ƯU ĐÃI

Một trong những lý do khiến các chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội là chính sách ưu đãi về giảm thuế,

miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… còn chưa thực chất, khó thực hiện.

Một phần vì chính sách ưu đãi hướng đến người mua nhà (chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức 10%), một phần vì các ưu đãi trong quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Nghị định 100) bị vướng khi triển khai do có “xung đột” với quy định tại các văn bản pháp luật khác.

Trong bối cảnh ấy, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) ra đời thậm chí còn giảm bớt ưu đãi với chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, Nghị định 49 đã không cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% diện tích sàn nhà ở để bán thương mại, chỉ còn hình thức dành 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Trước đây theo Nghị định 100, chủ đầu tư có thể dành 20% đất ở để xây dựng công trình kinh doanh thương mại hoặc dành 20% sàn nhà ở để bán theo giá thương mại nay chủ đầu tư chỉ còn một hình thức là dành đất (tối đa 20%). Theo quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, do Nghị định 49 có chính sách mới làm giảm bớt ưu đãi của chủ đầu tư nên cần đánh giá tác động trước khi ban hành.

Có thể bạn quan tâm

Khó khăn bủa vây doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội
05:00, 02/12/2021
Đề xuất rút ngắn thủ tục đầu tư nhà ở xã hội
11:50, 29/11/2021
Cần cuộc đại cách mạng nhà ở xã hội
05:00, 25/11/2021

Có thể nhận thấy tác động tiêu cực của chính sách mới đối với chủ đầu tư và khách hàng mua nhà:

Thứ nhất, với những dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ (ví dụ dự án khoảng 1ha) sẽ không thể “tách” 20% đất ở để xây riêng tòa nhà ở thương mại. Toàn bộ 100% căn hộ của dự án đều là nhà ở xã hội, vô hình trung chủ đầu tư không còn được hưởng ưu đãi để góp phần giảm giá nhà.

Thứ hai, việc tách biệt riêng các tòa nhà ở xã hội và các tòa nhà ở thương mại, không được bố trí diện tích thương mại dịch vụ (shophouse) trong các tòa nhà ở xã hội sẽ khiến khách hàng (đều là người thu nhập thấp) khó tiếp cận các tiện ích, dịch vụ (phải di chuyển sang tòa nhà ở thương mại để sử dụng).

Việc tồn tại một tòa nhà ở thương mại sang trọng bên cạnh các tòa nhà ở xã hội có mức độ hoàn thiện trung bình cũng sẽ tạo tương phản xã hội, gây xung đột giàu nghèo trong khu vực.

Thứ ba, nếu chỉ còn một hình thức ưu đãi là dành 20% diện tích đất ở để xây riêng tòa nhà ở thương mại thì để tối ưu lợi nhuận, chủ đầu tư có xu hướng xây dựng tòa nhà ở thương mại rất cao tầng bên cạnh các tòa nhà ở xã hội.

Trong khi đó, với ưu đãi dành 20% sàn bán thương mại tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 100, chủ đầu tư có thể “trộn” các căn hộ nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong cùng tòa nhà. Để bán được nhà ở thương mại giá cao, chủ đầu tư buộc phải nâng mức độ hoàn thiện chung, người mua nhà ở xã hội cũng được hưởng chung lợi ích.

Các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội càng gỡ càng vướng

Thứ tư, nếu không được bố trí diện tích thương mại dịch vụ (shophouse) trong các tòa nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ ưu tiên bố trí chỗ để xe ở tầng 1, tầng 2 mà không đầu tư xây dựng tầng hầm để xe hay quy hoạch nhà để xe riêng (để tiết kiệm quỹ đất, giảm chi phí). Nếu cho phép bố trí 20% sàn bán theo giá thương mại, chủ đầu tư có thể bố trí hầm để xe; shophouse ở tầng 1, tầng 2, tạo bộ mặt khang trang cho cả khu vực.

Ngoài ra, bên cạnh cơ chế ưu đãi thì khoản 1 Điều 9 Nghị định 100 còn quy định: “Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại nêu tại Điểm c Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng thiết yếu khác)”.

Tuy nhiên, Nghị định 49 cũng đã bỏ quy định này, càng khiến chủ đầu tư khó khăn trong việc bố trí thêm diện tích phục vụ nhu cầu cư dân tại khối đế các tòa nhà ở xã hội (ví dụ: tạp hóa, siêu thị mini, quầy thuốc, tiệm cắt tóc…)

CẦN NHỮNG CHÍNH SÁCH ĐỘT PHÁ

Nhu cầu nhà ở xã hội của người dân hiện nay là rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn và các khu vực tập trung đông đảo công nhân khu công nghiệp. Đảng và Nhà nước ta những năm qua cũng rất quan tâm đẩy mạnh phát triển loại hình nhà ở này.

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030 của Đảng đã đặt ra mục tiêu: “Giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, mở rộng các loại hình nhà ở; có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội”. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Do vậy, doanh nghiệp bất động sản và người dân rất trông chờ vào những chính sách mới đột phá, thông thoáng của Nhà nước để tạo thuận lợi cho đầu tư, phát triển nhà ở xã hội.

Để tháo gỡ những vướng mắc của Nghị định 49, trước mắt Chính phủ cần ban hành Nghị quyết về tháo gỡ vướng mắc thi hành Nghị định 49, trong đó cho phép chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tiếp tục được hưởng cơ chế hỗ trợ, ưu đãi theo Điều 9 Nghị định 100 (được hưởng ưu đãi bằng 20% đất ở hoặc 20% sàn nhà ở), đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án khu đô thị nếu tự xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% cũng được hưởng đầy đủ ưu đãi đối với nhà ở xã hội.

Giải pháp lâu dài là sửa đổi toàn diện Nghị định 100, trong đó cần thực hiện đánh giá tác động của chính sách một cách cẩn trọng.