Kiểm toán dự án do doanh nghiệp tự thoả thuận GPMB: Không hợp lý

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA• 15/10/2023 12:00

Các dự án nguồn gốc đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện bồi thường, GPMB, không sử dụng nguồn ưu đãi vẫn bị kiểm toán là không hợp lý.

>>Đồng bộ cơ chế miễn tiền sử dụng đất với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

Đất đai là “tài sản công” do đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân theo quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Luật Kiểm toán Nhà nước, nên về nguyên tắc thì để đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất để đầu tư, xây dựng, sản xuất, kinh doanh, trong đó có hoạt động “xác định giá đất” đều thuộc “đối tượng kiểm toán của Kiểm toán nhà nước”.

Nhưng, nếu Cơ quan kiểm toán nhà nước lại hiểu “máy móc” như trên và kiểm toán các dự án nguồn gốc đất do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện bồi thường, GPMB, không sử dụng nguồn ưu đãi vẫn bị kiểm toán là không hợp lý.

Không nên kiểm toán dự án chủ đầu tư tự GPMB

Hiệp hội nhận thấy, Kiểm toán Nhà nước rất cần thiết phải tập trung thực hiện “kiểm toán” nhằm đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất đối với các tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất là “đất công”, hoặc đất do Nhà nước thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, dự án nhà ở thương mại, đô thị, dự án nhà ở xã hội mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trong đó, có việc “kiểm toán” việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cũng rất cần thiết thực hiện “kiểm toán” để đánh giá tính hiệu quả của phương thức “nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê” hoặc “trả tiền thuê đất hàng năm” và nên khuyến nghị áp dụng phổ biến phương thức “trả tiền thuê đất hàng năm” và nên khuyến nghị xác định cụ thể các trường hợp được áp dụng phương thức “nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê” theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị thống nhất nhận thức và xây dựng cơ chế xử lý “phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)” do 2 chủ thể chính tạo ra là Nhà nước tạo ra và do các nhà đầu tư tư nhân tạo ra.

Trong đó, phần chênh lệch địa tô thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch tích hợp các hình thức giao thông (TOD) đi đôi với cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất, nên Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai có quyền điều tiết chênh lệch địa tô này.

Với phần chênh lệch địa tô do tư nhân tạo ra thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, nhà đầu tư “có quyền” được thụ hưởng “phần giá trị tăng thêm từ đất” này sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

Một vấn đề cũng rất cần đặt ra là Nhà nước “xác định giá đất, quyết định giá đất” để điều tiết thị trường, không định giá đất “theo đuôi” thị trường để nâng cao “năng lực cạnh tranh quốc gia” trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất “hợp tình, hợp lý” với quan điểm “không tận thu”, “lọt sàng xuống nia” vì Nhà nước nếu “có thu ít một chút” thì doanh nghiệp và người dân “có thêm tiền một chút” thì sẽ sử dụng số tiền “dôi dư thêm” này để đầu tư hoặc để tiêu dùng thì đều góp phần kích thích, tăng “tổng cầu đầu tư, tổng cầu tiêu dùng” và đều có lợi cho nền kinh tế và xã hội.

>>Luật Đất đai sửa đổi: Bất cập chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Một số ý kiến đề xuất

Thứ nhất, đề nghị Kiểm toán Nhà nước xem xét thực hiện kiểm toán để đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất tạo nguồn thu ngân sách nhà nước đối với trường hợp áp dụng phương thức nộp tiền sử dụng đất 1 lần cho cả thời gian thuê và phương thức nộp tiền thuê đất hàng năm của các dự án sản xuất kinh doanh sử dụng đất phi nông nghiệp, để thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.

Theo HoREA, chỉ nên kiểm toán với dự án do Nhà nước GPMB, dự án có nguồn gốc đất công

Thứ hai, đề nghị Kiểm toán Nhà nước xem xét đề xuất của UBND TP HCM về việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản nhà ở thương mại, đô thị có sử dụng đất, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị dưới 30 (hoặc 20 hoặc 10) tỷ đồng theo bảng giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Thứ ba, đề nghị Kiểm toán Nhà nước xem xét không cần thiết thực hiện kiểm toán đối với dự án nhà ở xã hội có sử dụng đất, nhưng có nguồn gốc đất là do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (không phải là đất do Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho doanh nghiệp) và doanh nghiệp không sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, hoặc nguồn vốn tín dụng “ưu đãi”.