VARS: Giá nhà khó giảm nếu không cải thiện nguồn cung

MAI AN• 05/04/2023 13:17

Nguồn cung nhà ở giảm tới 20% mỗi năm kể từ năm 2018, về lâu dài nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm.

>>Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, tiến độ đến đâu?

Nguồn cung nhà ở giảm 20% mỗi năm kể từ năm 2018

Giá nhà khó giảm

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quan điểm ở nhiều người là các nhà phát triển dự án cần hạ giá bán để thu hút người mua, giảm áp lực thanh khoản. Bên cạnh đó, cần có cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Tuy nhiên, theo VARS, các sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm thành phố. Giá nhà phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân ở các trung tâm thành phố là không thể.

Bên cạnh đó, đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ. Bởi sức hút của thành phố quá lớn nên ai cũng đều muốn có nhà ở đây, hạ giá nhà sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng lên và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

Để cải thiện nguồn cung phù hợp với đại đa số người dân là phát triển nhà ở xã hội và giảm người vào thành phố, phát triển dự án nhà ở tại ngoại thành, các tỉnh vùng ven thành phố lớn.

>>Phê duyệt Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội: Nhiều điểm mới

Nhà trung tâm chỉ dành cho người có thu nhập cao

Thực tế hiện nay, giá nhà đất tại khu vực trung tâm tăng phi mã, quỹ đất ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp rất khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp.

Nhà ở trung tâm chỉ dành cho người có thu nhập cao

Trong khi đó, hầu hết doanh nghiệp hiện không mặn mà làm dự án nhà ở xã hội, khi chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao mà giá bán nhà thực tế thì vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá nhà nước, vừa khống chế lợi nhuận đầu ra. Dự án thì bị "đắp chiếu”, đội vốn do mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục.

Theo tính toán của VARS, các khoản chi phí xây dựng chung cư bao gồm: Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng. Trong các khoản chi phí nói trên, theo thông tin từ các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất, xung quanh 10-30%. Cộng tất cả các chi phí trên, mức giá xây dựng hoàn thiện cơ bản 1m2 căn hộ thương mại bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2.

Số liệu trong Báo cáo Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam vào năm 2015 của Ngân hàng Thế giới cũng cho thấy, giá thành nhà ở xã hội với chi phí đất bằng không và một số ưu đãi tín dụng khi đó cũng khó dưới 10 triệu đồng/m2.

Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn thì doanh nghiệp vẫn không thể làm được nhà giá phù hợp tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Bởi chi phí tạo lập quỹ đất rất cao và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất NƠXH cũng rất cao.

Vì vậy, theo VARS, cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại. Xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Cụ thể bằng công cụ chẳng hạn như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội,... có như vậy mới thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này.

Cũng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam càng ngày cao. Nhu cầu này có thể đẩy sang tỉnh thành vùng ven bằng cách dịch chuyển đô thị tới các vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở ở xa ngoại thành, thậm chí các tỉnh thành vùng ven. Phân bổ dân số hợp lý, giá nhà sẽ tự hạ.

Muốn thế, Nhà nước cần phát triển những chính sách đi kèm, phù hợp, hiệu quả với chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Còn các tỉnh, phải có năng lực kéo dân về.