[eMagazine] Điểm nhấn thị trường bất động sản 2021: Thích ứng linh hoạt

Năm "Covid thứ hai" 2021 đang dần khép lại, đây là một năm thị trường bất động sản đã mang lại cho các thành viên tham gia đủ những cung bậc cảm xúc, từ trầm lắng đến thăng hoa với điểm nhấn xuyên suốt là sự thích ứng linh hoạt thông qua vai trò điều tiết kịp thời từ chính sách.

Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp điểm lại 10 sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam 2021.

Mới đây, tại Quyết định 2161/QĐ-TTg, Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045. Chiến lược đặt mục tiêu cụ thể đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 26 m2 sàn/người.

Đến năm 2030, phấn đấu tăng mức nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85 - 90%, trong đó tại khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75 - 80%, không để phát sinh nhà ở đơn sơ trên toàn quốc.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức, viên chức, cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang nhân dân thông qua điều chỉnh, bổ sung chính sách nhằm tăng nguồn cung kết hợp hỗ trợ khả năng thanh toán.

TP Thủ Đức không đơn giản chỉ là sự sáp nhập 3 quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức mà còn có mục tiêu cao hơn được Phó Thủ tướng Lê Văn Thành vừa ký Quyết định số 1538/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung TP Thủ Đức thuộc TP HCM đến năm 2040 với mục tiêu TP Thủ Đức trở thành một trong những trung tâm kinh tế tri thức, khoa học-công nghệ, tài chính quan trọng của TP HCM và quốc gia.

Với nền kinh tế ước tính chiếm 1/3 GDP của toàn TP HCM tức là hơn 452 nghìn tỷ đồng là nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng thị trường bất động sản trong tương lai, bên cạnh đó quỹ đất còn rất dồi dào và là tâm điểm kết nối các hạ tầng mang tính quốc gia (Metro, các tuyến cao tốc khu đông, liên kết Sân bay Long Thành và là trung tâm Tứ Giác Kinh tế), Thủ Đức sẽ tiếp tục là tâm điểm bất động sản ở TP HCM trong nhiều năm sắp tới.

Mặc dù chịu ảnh hưởng tương đối mạnh của dịch bệnh nhưng trong các tháng đầu năm 2021 số lượng tìm kiếm bất động sản trên website Batdongsan.com.vn đạt đỉnh trong suốt 15 năm thành lập, với lượng truy cập hơn 100 triệu lượt tìm kiếm.

Các nhà đầu tư săn lùng đất nền, đất biển, đất nông nghiệp không chỉ diễn ra ở các thị trường vùng ven ở TP HCM, Hà Nội mà còn lan rộng ra các khu vực khác như Bảo Lộc, Phan Thiết, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Bắc Ninh hay Hòa Bình và giá đất ở các khu vực này liên lục lập đỉnh mới.

Những tưởng cơn sốt đất này chỉ xuất hiện chớp nhoáng sẵn sàng cho sự phục hồi của thị trường thì dịch bệnh tiếp tục bùng phát lây lan nhanh đẩy thị trường vào tình thế chống đỡ – sống còn của doanh nghiệp, giao thương đi lại giữa các tỉnh đứt gãy làm giảm cơn sốt đất nền và còn gây ra những ảnh hưởng không nhỏ tới các phân khúc khác như chung cư, nhà phố, condotel….

Trong các làn sóng đan xen sốt đất - bùng phát dịch bệnh đẩy các nhà đầu tư thay đổi tâm lý tìm kiếm các khu vực lân cận – dịch chuyển nhu cầu sang nhà có diện tích lớn hơn ở vùng ven có không gian sống xanh và đặc biệt là sự hình thành các Đại đô thị lớn ở vùng ven, khu phức hợp căn hộ và nhà phố compound...

Năm 2021, các doanh nghiệp xây dựng phải đối mặt với khó khăn kép khi cơn bão giá nguyên vật liệu xây dựng đang khiến các doanh nghiệp xây dựng lao đao, đối diện với thua lỗ và có thể phải tạm dừng thi công do COVID-19.

Theo Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, do ảnh hưởng của dịch bệnh và giá thép tăng lên tới 35 - 40%, những giá vật liệu như vậy làm giá thành tổng thể công trình tăng 10%, trong khi đó, thực tế lãi suất của các nhà thầu khi đặt kỳ vọng vào các công trình thường chỉ dừng ở mức 5% chứ không được như các ngành nghề khác.

Bên cạnh đó, khó khăn của các nhà thầu xây dựng cũng đến từ việc đối với các hợp đồng giao nhận thầu với các chủ đầu tư không phải vốn nhà nước đa số đều sử dụng loại hợp đồng đơn giá cố định không điều chỉnh ở thời điểm ký. Ngoài ra, với các chủ đầu tư tư nhân quy định về trường hợp bất khả kháng do dịch bệnh cũng như giá VLXD tăng cao bất thường cũng chưa có quy định cụ thể trong pháp luật để có thể áp dụng.

Năm 2021, thị trường chứng kiến sự xuất hiện nhiều dự án bất động sản hàng hiệu trong khi nhà giá rẻ tuyệt chủng. Theo báo cáo Bộ Xây dựng công bố, nguồn cung năm 2021 dự báo chỉ bằng 50% so với 2020 trong khi thị trường vẫn có nhu cầu cao đã tạo ra sự lệch pha cung cầu khiến giá BĐS tăng mạnh.

Trong khi đó, theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Việt Nam hiện có đến 70% người dân tại các đô thị có nhu cầu mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 nhưng hầu như tại TP.HCM và Hà Nội trong 2 năm qua không có dự án nào có mức giá trên, chủ yếu là các dự án có mức giá 40-50 triệu đồng/m2 chiếm số lượng áp đảo.

Ngoài thủ tục pháp lý, nguyên nhân khan hiếm nguồn cung hiện nay đến từ việc có những tập đoàn “siêu đầu cơ”, xin dự án rồi “găm đất” nhiều năm. Chỉ tính riêng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM hiện đang có hàng trăm dự án ôm đất bỏ hoang không triển khai hàng chục năm nhưng nhiều dự án tìm quỹ đất mà không có.

Thực tế, đây là một hình thức “siêu đầu cơ” và chủ các dự án này đang có lợi nhuận rất cao nhưng hậu quả mang lại cho chiến lược phát triển nhà ở cho đô thị thì rất tai hại.

Trong năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nóng lên cũng do nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn đã chuyển sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất đưa ra rất hấp dẫn, cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng chi trả.

Theo thống kê, chỉ trong 11 tháng của năm 2021, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng; trong đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%. Riêng doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Theo các chuyên gia, việc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là cách mà các ngân hàng "lách" quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Trước sự tăng trưởng nóng của trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành, đầu tháng 12/2021, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu.

Tác động của Covid-19 đã tạo ra cơ hội mới để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc săn lùng các dự án và xuất hiện ngày càng nhiều. Thay vì trước đây các cuộc M&A diễn ra mạnh ở nhóm các đối tác nước ngoài thâu tóm các khu đất vàng/đất ven biển của Việt Nam thì gió đã đổi chiều trong cuộc đua M&A 2021 với sự trỗi dậy rất mạnh mẽ của nhóm các doanh nghiệp trong nước với hàng loạt vụ thâu tóm đất có giá trị: Vinhome hoàn tất thương vụ thâu tóm Khu đô Thị Đại An 300 ha tại Hưng Yên; Nam Long mua lại 100% dự án Izumi Đồng Nai từ Kepple Land; Masterise Home nhận chuyển nhượng dự án 7ha tại Vinhome Grand Park; Phát Đạt Group hoàn tất chuyển nhượng Bình Dương Tower…

Các chuyên gia dự báo cuộc đua thâu tóm bất động sản của các doanh nghiệp Việt có tiềm lực về tài chính thông qua các thương vụ M&A trong thời gian tới sẽ tiếp tục sôi động.

Nguyên nhân chính là quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục triển khai dự án bị siết chặt, mặt khác các chủ đầu tư yếu kém qua các làn sóng dịch khó lòng trụ nổi, buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho các chủ đầu tư khác chất lượng hơn.

Mặt khác, dịch bệnh vẫn khiến nhà đầu tư ngoại e ngại khi di chuyển, theo đó, đây là cơ hội tiếp tục thay đổi cục diện thị trường M&A bất động sản của khối nội.

Với số lượng hơn 93% số lượng người dùng điện thoại là smart phone, và hơn 143 triệu tài khoản mạng xã hội thì thị trường Việt Nam có đầy đủ cơ sở để phát triển mạnh thương mại điện tử cũng như công nghệ dành cho bất động sản.

Bằng chứng, hàng trăm sự kiện giới thiệu sản phẩm bất động sản trực tuyến, hàng chục lễ mở bán online được giới thiệu và hàng ngàn căn hộ, nhà phố, condotel đã được giao dịch trực tuyến thành công qua các nền tảng số, website bán hàng (VINGROUP, CENHOME…). 

Sự kiện mở bán online ra đời không chỉ giải quyết được vấn đề mua bán bất động sản mà còn chứng minh cho thị trường thấy tốc độ đáp ứng linh hoạt yêu cầu của thị trường, sự minh bạch về sản phẩm cũng như các cam kết của chủ đầu tư.

Tương lai, chuyển đổi số là vấn đề sống còn của doanh nghiệp, giúp nâng cao hiệu quả quản trị kinh doanh và sản xuất, hỗ trợ ra quyết định nhanh chóng để thích nghi, tồn tại.

"Làm sao để duy trì niềm tin của khách hàng khi giao dịch một sản phẩm qua online, trải nghiệm khách hàng là yếu tố chủ lực giúp doanh nghiệp giữ chân người mua trong xu hướng đa dạng của công nghệ số" - các chuyên gia nhấn mạnh.

2020-2021 thực sự là 2 năm đáng quên của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi giao dịch đóng băng và số lượng nguồn cung ra ngoài thị trường suy giảm mạnh.

 Với độ dài bờ biển hơn 3.000km, Việt Nam có đầy đủ cơ sở để phát triển mạnh về dòng sản phẩm nghỉ dưỡng và tương lai khi các quỹ đất trung tâm hạn chế các chủ đầu tư đã và đang M&A các vị trí đẹp ở các bờ biển để phát triển dòng sản phẩm này.

Ngày 20/11, Phú Quốc thí điểm thành công “Hộ chiếu vaccine” nhằm từng bước phục hồi thị trường khách du lịch quốc tế, và sau lần thí điểm này gần 200 chuyến bay tiếp theo đã được book kín, điều này có tác động tích cực lên thị trường nghỉ dưỡng vốn đã điêu đứng qua 3 lần dịch trước.

Bên cạnh đó, chính sách hộ chiếu vaccine cũng góp phần kịp thời khôi phục các hoạt động vận chuyển hàng không, mặt đất và dịch vụ bổ trợ khác… góp phần hoàn thành các mục tiêu kép vừa phòng chống dịch bệnh vừa phát triển kinh tế xã hội, một lần nữa khẳng định vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế.

Phiên đấu giá cuối năm vào ngày 10/12 của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TP HCM đã gây chấn động thị trường bất động sản khi lô đất 3-12 có diện tích 10.059m2 sau 70 lượt trả giá cuối cùng Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt đã trả giá cao nhất với mức 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8.3 lần giá khởi điểm, điều này có nghĩa là 1m2 có trị giá 2,4 tỷ đồng.

Với mức giá này, giá đất trung tâm TP HCM đã cao ngang ngửa thậm chí hơn các trung tâm tài chính đắt đỏ nhất trên thế giới như Tokyo, HongKong, Singapore hay New York.

Sự kiện tăng giá nhanh ở vùng lõi trung tâm của các lô đất cũng như giá căn hộ vô tình đẩy giá chung của thị trường lên một mức tương đối cao, giá trung bình các dự án mới ở TP HCM >2,000$, ở Bình Dương >1,500$ và các thị trường ven TP HCM tăng lên tương ứng.

Trước kết quả phiên đấu giá đất cao bất thường ở Thủ Thiêm, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 767/CĐ-TTg về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua.

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.