Khung pháp lý cho condotel: Doanh nghiệp nói "chưa", nhà nước nói "có"

Là đơn vị đang trực tiếp đầu tư vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh băn khoăn hiện nay chỉ duy nhất Luật Du lịch có khái niệm là căn hộ du lịch hay còn gọi là condotel. Còn luật Đất đai, luật Nhà ở chưa có khái niệm về thuật ngữ loại hình căn hộ này; Bộ Xây dựng đã có dự thảo quy chuẩn xây dựng nhưng chưa được công bố chính thức.

Doanh nghiệp gặp khó

Chính vì chưa có quy chuẩn nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế gặp khó khăn khi thiết kế căn hộ condotel. Hiện các đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng quy định liên quan trong đó có khách sạn, nhà ở... để kết hợp thiết kế cho căn hộ loại này.

Chưa kể cũng vì thiếu pháp lý, hiện các doanh nghiệp phải vận dụng đến quy định chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. Nhưng khi khách hàng thứ cấp muốn chuyển nhượng thì không được vì luật chưa có quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng căn hộ condotel.

"Nếu không được thừa nhận cho chuyển nhượng sẽ phát sinh các hệ quả là các tranh chấp như nhiều sự việc đáng tiếc xảy ra thời gian qua”, ông Dũng thông tin.

Ông Dũng cũng đặt vấn đề quy chế quản lý, vận hành, kinh doanh khi loại hình căn hộ condotel giống như một chung cư, có sở hữu chung, sở hữu riêng. Hiện nay pháp luật chưa quy định cụ thể loại hình căn hộ này nên chủ đầu tư gặp khó khăn bởi khi bán căn hộ đã là sở hữu riêng của cư dân, nhưng cũng có phần sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu.

"Do đó cần có khung pháp lý rõ ràng để các nhà đầu tư mạnh dạn bỏ tiền vào đầu tư loại hình căn hộ mới này và để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp" - ông Dũng đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Trần Văn Chín - Chủ tịch HĐQT VMC Group cho rằng, sự vỡ trận condotel vừa qua là do không thống nhất về loại hình trong cấp giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có quyền quảng cáo dự án của mình với nhiều "mỹ danh" nhằm đa dạng sự lựa chọn tới du khách. Tuy nhiên về vấn đề pháp lý, trên giấy tờ vẫn phải quy về chung một khái niệm.

"Nếu từ phía nhà nước tới chủ đầu tư thống nhất định danh condotel là căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch, cấp giấy chứng nhận rõ ràng thì sẽ không còn tranh cãi, không xảy ra những bất cập, rủi ro trong quá trình giao dịch như câu chuyện Cocobay vừa xảy ra" - ông Chín cho biết.

Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất của condotel vẫn là hợp đồng mua bán giữa khách hàng với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn.

Đã có đầy đủ pháp lý 

Ông Phấn cũng khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condotel. Trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng. 

"Theo kết quả tham chiếu thì condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất" - ông Phấn cho biết.

Chế độ sử dụng đất đối với loại hình này cũng đã được quy định tại Điều 153 luật Đất đai, còn quy định cấp giấy chứng nhận được nêu tại Điều 104 luật Đất đai, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận nêu tại các nghị định, thông tư và hướng dẫn ghi. 

"Như vậy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel đến thời điểm này đã đảm bảo đầy đủ. Thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này" - ông Phấn khẳng định.

Ở khía cạnh hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn chứng, không chỉ vụ đổ bể của Cocobay Đà Nẵng, từ 2009, Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài); tháng 3/2019, công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng)... 

HoREA đã kiến nghị: Nếu cấp lại sổ đỏ có thời hạn thì phải cấp luôn cho người mua là 50 năm chứ không trừ đi. Bởi trong luật Đất đai, Nghị định 43 đều có nói công trình xây dựng các thành phần trong dự án có thể được cấp sổ đỏ cho từng thành phần. “Chúng tôi đề nghị được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ condotel cho chủ đầu tư dự án, sau đó nhà đầu tư thứ cấp mua được sang tên...”, ông Châu nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, không cần phải có luật mới nhưng cần bổ sung một số nội dung vẫn giải quyết được câu chuyện về condotel. Đó là điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng. Vì vậy cần bổ sung khi bán các bất động sản hình thành trong tương lai nói chung, gồm condotel đều phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Quan trọng nhất là ở Việt Nam, chủ đầu tư bán condotel là không trái pháp luật. Luật đầu tư quy định doanh nghiệp được phép làm những gì luật không cấm. Như vậy các căn hộ trong dự án thì được phép bán nhưng luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ trong dự án này. 

"Năm 2017 Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn và Việt Nam có nhiều tiềm năng. Phát triển du lịch càng tăng thì các condotel cũng phát triển tốt. Chủ đầu tư có thể liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp trong vùng để khai thác và cơ cấu lại sản phẩm để bài toán kinh doanh đạt hiệu quả hơn..."- ông Châu đề xuất.