Doanh nghiệp địa ốc nắm luật lệ để chủ động đầu tư

Tại Hội thảo “Pháp lý bất động sản – Nắm luật lệ để chủ động đầu tư” diễn ra mới đây, Luật sư Lương Ngọc Đinh – Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí cho rằng, hiện nay các dự án về nhà ở hình thành trong tương lai đang phát triển rất mạnh. Bên cạnh những dự án nhà chung cư được các nhà đầu tư có tâm thực hiện đúng theo cam kết vẫn còn nhiều dự án “ma”, những dự án không có thật.

Để biết được các dự án này đã đủ điều kiện để mở bán hay chưa, nhà đầu tư và người mua cần phải nắm được 5 vấn đề sau: 

Thứ nhất, phải xác định chủ đầu tư của dự án đó là ai thông qua các văn bản chấp thuận của các cơ quan nhà nước cho phép họ thực hiện dự án.

Thứ hai, phải kiểm tra dự án đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, việc này sẽ xác định được chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay chưa.

Thứ ba, phải kiểm tra xem dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý chưa, hồ sơ pháp lý chính là bản vẽ thiết kế thi công dự án cũng như giấy phép xây dựng của dự án đó.

Thứ tư, dự án đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn chưa, đây là văn bản rất quan trọng, hiện nay trên thị trường rất ít chủ đầu tư có được văn bản này.

Thứ năm, phải kiểm tra xem dự án đó đã được ngân hàng bảo lãnh chưa, đây là sự cam kết của ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh thay cho chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao đúng tiến độ cam kết. 

“Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần phải tìm hiểu xem dự án này có bị thế chấp hay không vì theo quy định Luật nhà ở vẫn cho phép chủ đầu tư và người mua nhà được quyền thế chấp. Tuy nhiên, trước khi mở bán dự án, chủ đầu tư phải làm thủ tục giải chấp tài sản đó hoặc phải được ngân hàng đồng ý và phải thông báo cho người mua biết về khoản thế chấp để người mua có cơ chế kiểm soát việc chủ đầu tư sử dụng đúng khoản vay đó để thực hiện xây dựng công trình” - Luật sư Lương Ngọc Đinh chia sẻ thêm.

Đánh giá về khả năng hiểu biết pháp lý cũng như sự rành rẽ về luật của những nhà môi giới bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Đức Lập – Viện Trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản dẫn chứng: “Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện nay cả nước có khoảng trên 300 nghìn người tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 10% trong số này là có chứng chỉ hành nghề. Số còn lại chưa được trải qua các khóa đào tạo cơ bản về nghề môi giới bất động sản, đây được xem là một vấn đề tồn tại lớn trên thị trường”.

Cũng theo ông Lập, hiện nay pháp luật về bất động sản đã có những quy định và chế tài trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có nghề môi giới bất động sản. Tuy nhiên, khi triển khai vào thực tế vẫn còn gặp nhiều vướng mắc dẫn đến những tồn tại như trong thời gian vừa qua.

"Đối với những nhà đầu tư mới bắt đầu, nên lựa chọn cho mình những nhà môi giới phải thực sự uy tín thông qua các mối quan hệ thân thiết với những nhà đầu tư đã thành công. Nếu cần thiết, cần phải bổ sung thêm một Hợp đồng môi giới riêng để buộc người môi giới phải chịu trách nhiệm nếu như tư vấn sai" - Ông Lập đưa ra lời khuyên.

Về vấn đề pháp lý liên quan đến các nhà đầu tư cá nhân, ông Phan Công Chánh – Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, hiện nay rất nhiều nhà đầu tư cá nhân bỏ qua các vấn đề về pháp lý khi đầu tư những công trình nhỏ lẻ dẫn đấn những hậu quả rất nghiêm trọng. Vì vậy, vấn đề pháp lý cần phải được đặt lên hàng đầu.

Các nhà đầu tư Việt Nam cần phải học hỏi các Tập đoàn đa quốc gia, khi họ tham gia đầu tư vào lĩnh vực nào thì việc đầu tiên mà họ quan tâm là nghiên cứu những vấn đề liên quan đến khung pháp lý của lĩnh vực đó.

“Đội ngũ môi giới bất động sản đang là một lực lượng rất quan trọng trên thị trường hiện nay. Thị trường bất động sản không thể hình thành nếu chỉ có bên mua và bên bán mà thiếu đi vai trò của các bên trung gian như các chuyên gia tư vấn, các chuyên gia về pháp lý khi tham gia vào một giao dịch bất động sản” - ông Phan Công Chánh chia sẻ.