>> Nguyên nhân dẫn đến nguy cơ vỡ nợ trái phiếu của Country Garden

Country Garden không trả được nợ

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Trung Quốc và Country Garden là chủ đề được nhắc đến rất là nhiều. Khi chúng ta ở trong một thị trường tài chính, các vấn đề liên thông với nhau nhất là những vấn đề lớn trên thế giới, thì cần phải nhìn nhận đó như một sự kiện có thể tác động đến thị trường tài chính Việt Nam. Đồng thời chúng ta có thể quan sát sự phát triển của ngành cũng như sự phát triển mang tính chất chu kỳ ở những nước ngay cạnh Việt Nam để từ đó rút ra bài học.

Các hãng thông tấn trên thế giới đều dùng một từ đó là “Country Garden đã vỡ nợ trái phiếu”, cụ thể là trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường quốc tế

Theo Nikkei Asia đưa tin, công ty Country Garden của Trung Quốc nói rằng họ không thể đáp ứng được nhu cầu thanh toán các khoản nợ đối với phía bên ngoài. Đây không chỉ là lần lỡ hẹn của nhà phát triển bất động sản này mà đã trải qua thời gian ân hạn 30 ngày cho khoản lãi trái phiếu 15,4 triệu USD. Thời hạn cuối cùng Country Garden phải trả là 12 giờ đêm ngày 17/10 theo giờ Mỹ.

Về lộ trình thanh toán nợ chung của Country Garden, vào ngày 11/9, các chủ nợ trong nước chấp thuận đề xuất gia hạn thanh toán 8 trái phiếu trong vòng 3 năm. Đến ngày 9/10 là đáo hạn thanh toán số tiền lãi trái phiếu trị giá 66,8 triệu USD, công ty không cho biết đã thanh toán khoản tiền này hay chưa.

Ngày 10/10 Country Garden cho biết có thể sẽ không thực hiện được tất cả nghĩa vụ thanh toán nợ quốc tế khi đáo hạn, hoặc trong khoảng thời gian ân hạn và đến ngày 17/10 hết thời gian ân hạn khoản trả lại trái phiếu trị giá 15,4 triệu USD.

Nhìn vào con số 15,4 triệu USD không quá lớn nhưng khi chúng ta ở trong thị trường nợ sẽ hiểu rằng, việc không trả được lãi còn quan trọng hơn là không trả được gốc. Đối với thị trường quốc tế, các hãng thông tấn trên thế giới đều dùng một từ đó là “Country Garden đã vỡ nợ trái phiếu”, cụ thể là trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường quốc tế.

Nhìn lại bức tranh tài chính của Country Garden trong 6 tháng đầu năm 2022, công ty vẫn có doanh thu và lợi nhuận, tuy nhiên đến 6 tháng đầu năm 2023 phần doanh thu cũng như lợi nhuận đã bị sụt giảm rất nhiều. Theo đó, công ty báo lỗ 48,9 tỷ Nhân dân tệ, tương đương với 7 tỷ USD.

Vào cuối tháng 8/2023, một trong những dấu hiệu cảnh báo trước Country Garden có thể bị vỡ nợ trái phiếu là các hãng xếp hạng tín nhiệm nổi tiếng như Moody đã hạ triển vọng của Country Garden từ B1 xuống Caa1 - đưa ra mức cảnh báo rủi ro tín dụng rất cao. Tương tự Fitch Raings cũng đánh giá từ BBB- trừ xuống BB +. Điều này cho thấy tín hiệu rất xấu về khả năng trả nợ của công ty này.

>> Điều gì chờ đợi trước sự sụp đổ của Country Garden?

Mô hình thần tốc, nặng nợ vay

Trong quá trình phát triển, Country Garden đã áp dụng mô hình kinh doanh mang tên 456 - một mô hình dự án bất động sản “thần tốc”.

Thị trường bất động sản được phát triển với nhiều chủ đầu tư phụ thuộc vốn vay, tạo nhiều nguồn cung, đã giúp doanh nghiệp phình to quy mô và cũng phình nợ. Ảnh minh họa

Cụ thể, hoàn thành một dự án từ khi thu hồi đất đến khởi công trong vòng 4 tháng; sau đó thu tiền của người mua trong vòng 5 tháng; và thu hồi mọi chi phí liên quan đến khoản đầu tư trong vòng 6 tháng. Như vậy một dự án từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành toàn bộ, thu hồi các khoản chi phí đầu tư chỉ diễn ra trong 15 tháng.

Với vòng quay lớn như vậy, Country Garden cần rất nhiều vốn, đặc biệt là vốn vay khiến công ty ngày càng phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cao. Dựa vào chính sách đặc biệt của Trung Quốc là “Tái phát triển Khu ổ chuột”, Country Garden tập trung vào các đô thị cấp 3, cấp 4, tạo nhiều nguồn cung, cùng chiến lược “thần tốc” dựa trên nền tảng đòn bẩy cao, khiến công ty trở thành nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Trung Quốc.

Chương trình Tái phát triển Khu ổ chuột mở ra vào tháng 6/2015, sau đó doanh số bán nhà đã tăng vọt đến đỉnh cao là tháng 1/2021. Tuy nhiên ngay trước tháng 1/2021, Chính phủ nước này đã thực hiện chính sách “3 lằn ranh đỏ”, đẩy những công ty như Country Garden và Evergrande rơi vào tình trạng khó khăn trong việc thanh toán.

Bài học cho Việt Nam

Từ những vấn đề trên, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, trong đó làm sao hệ số nợ của các doanh nghiệp phải tối ưu và quản trị được dòng tiền trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Khi các nhà phát triển bất động sản gặp vấn đề về dòng tiền, nó không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung mà còn ảnh hưởng đến tất cả thị trường bất động sản nói chung.

Từ thị trường bất động sản Trung Quốc tới thị trường Việt Nam, nguồn gốc của khó khăn đều đến từ việc mất cân đối vốn, khi đó doanh nghiệp càng phải phát triển và nhắm đến các phân khúc cao cấp để huy động vốn, lấy dự án sau gối dự án trước.

Chính yếu tố mất cân đối về dòng tiền mất cân đối về vốn tạo ra hệ lụy như hiện nay. Nhìn vào các doanh nghiệp Việt Nam có hai điểm liên quan đến sự kiện Country Garden không trả được lãi trái phiếu quốc tế đến hạn đó là:

Thứ nhất, thị trường nợ của Việt Nam chưa phát triển mạnh ra quốc tế, các công ty bất động sản cũng chưa phát hành trái phiếu ra nước ngoài. Nếu chúng ta huy động nhiều vốn từ thị trường quốc tế thì cũng sẽ gặp phải tình trạng tương tự như Country Garden. Như vậy rủi ro của thị trường Việt Nam cũng nhẹ nhàng hơn rất nhiều.

Thứ hai, trái phiếu của các công ty bất động sản Việt Nam phần lớn là trái phiếu trong nước sẽ giúp dễ dàng hơn trong việc tái cấu trúc và giãn hoãn nợ cho các doanh nghiệp. Nghị định 08/2023 của Chính phủ hồi đầu năm nay sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản giải quyết câu chuyện đó.

Thực tế, quy mô thị trường bất động sản của Trung Quốc lớn hơn của Việt Nam rất nhiều, nhưng đây cũng là bài học mà chúng ta cần phải nhìn nhận về sự phát triển thần tốc nhưng gặp phải cú “phanh gấp” bất ngờ làm cho vòng quay nợ quá lớn và dẫn đến nguy cơ đổ vỡ.