"Rào cản” tiếp cận đất đai

Theo phản ảnh của cộng đồng doanh nghiệp, các khó khăn, vướng mắc tập trung vào ba nhóm vấn đề chính: Những khó khăn bất cập trong quá trình thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật vào thực tế; Những bất cập giữa các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành (đan xen, chồng chéo); Những vấn đề nảy sinh từ thực tế nhưng chưa được pháp luật điều tiết.

Cụ thể, Quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) chưa phù hợp: Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm, kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường là kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây rất nhiều khó khăn, thời gian cho nhà đầu tư.

Quy định về Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 46) rất chặt chẽ: Chỉ khi có thay đổi về Chiến lược phát triển KT-XH, thay đổi quy hoạch tổng thể các vùng KT-XH hoặc khi có thiên tai, chiến tranh mới được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhưng quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất thì lại rất dễ ràng thay đổi, gây rất nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay.

Quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 119): Luật đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá đất, bỏ hình thức đấu thấu dự án có sử dụng đất, trong khi để có thể đấu giá đất thì phải có đất sạch, vì vậy không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu được. Trong khi đó Luật Nhà ở (Điều 22), Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu đều có quy định việc lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển nhà ở, các dự án có sử dụng đất thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua. Đặc biệt trong những trường hợp Chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với người dân, nhưng chỉ được khấu trừ theo phương án được cơ quan nhà nước phê duyệt, trong khi theo báo cáo thì phần lớn đều phải thỏa thuận giá bồi thường cho dân cao hơn so với phương án được phê duyệt.

Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác, nơi thì sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, nơi thì định giá đất bằng phương pháp thặng dư, dựa trên tổng doanh thu giả định của dự án theo quy hoạch và tổng chi phí ước tính để xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Tuy nhiên, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường GPMB, như vậy doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư, đồng thời tạo điều kiện cho nảy sinh tiêu cực trong quá trình giao, xác định giá đất.

Mặt khác, việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất để có ngân sách cho các đầu tư khác, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.