Sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai: Cần khơi thông chính sách

>>> Tiêu chí nào cho bất động sản du lịch?

LTS: Hiện nay có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc (do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở), điều này dẫn tới quy hoạch treo.

Do vậy, để khơi thông nguồn lực đất đai và tạo đà phát triển cho thị trường BĐS thì nên sửa đổi dự thảo Luật.

Mục tiêu phát triển thị trường bền vững

Cụ thể, đề nghị sửa đổi tại Khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; không bắt buộc kèm theo 1m2 đất ở. Đề nghị nghiên cứu trong trường hợp đối với đất nông nghiệp khi đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Để đảm bảo thống nhất pháp luật, phù hợp thực tiễn, thực hiện đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, điều quan trọng là dự án phù hợp các loại quy hoạch, việc định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp giá thị trường, không gây thất thoát. Và như vậy cũng giúp tháo gỡ vướng mắc và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển phát triển lành mạnh bền vững

Đối với quan điểm lo ngại việc mở rộng cho phép nhà đầu tư thoả thuận về quyền sử dụng sẽ dẫn đến đầu cơ đất hoặc hưởng lợi lớn từ chênh lệch địa tô, thì đã có các biện pháp kiểm soát việc thoả thuận về quyền sử dụng đất: phải thông qua sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh và nên quy định cụ thể thời gian có hiệu lực của văn bản cho phép thoả thuận nội dung là 36 tháng, như quy định tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP.

Quy định thêm thời gian cụ thể sau khi doanh nghiệp thoả thuận về quyền sử dụng đất phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và sử dụng đất đúng mục đích, trong trường hợp vi phạm thì đã có quy định về việc xử phạt và thu hồi đất.

Thông qua các quy định về công khai, minh bạch đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có thể đảm bảo người dân tiếp cận được thông tin, hạn chế trường hợp doanh nghiệp lợi dụng người dân không biết thông tin về quy hoạch để thoả thuận với với giá thấp.

Thống nhất từ quy định đến cách hiểu

Bên cạnh đó, đề nghị sửa đổi Khoản 1 Điều 128 và điểm c, Khoản 4 Điều 123 dự thảo Luật theo hướng làm rõ đối với nội dung “không thuộc quy định tại Điều 79 của Luật này” đối với trường hợp dự án thuộc quy định tại Điều 79 (ví dụ dự án khu đô thị, nhà ở thương mại...) nhưng chưa có trong danh mục các dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; hoặc đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng chưa có thông báo thu hồi đất; thì cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về quyền sử dụng đất /hoặc trường hợp nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng đất thì cho phép lập thủ tục chấp thuận nhà đầu tư đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất mà không phải thực hiện việc thu hồi đất.

>> Cân nhắc quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể thấy, quy định như tại điểm c Khoản 4 Điều 123 và Khoản 1 Điều 128 dự thảo Luật hiện nay có thể dẫn đến trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất/thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thì phải không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 79 của luật. Quy định này rất mở và dẫn đến cách hiểu khác nhau, thực tế đây là vướng mắc, gây tranh cãi trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2013.

Do đó, cần sửa lại dự thảo Luật để cho phép dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; hoặc chưa có thông báo thu hồi đất; hoặc chưa chấp thuận chủ trương đầu tư để chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư thì nhà đầu tư có thể sử dụng quyền sử dụng đất có sẵn hoặc thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Việc này sẽ giúp dự án triển khai nhanh hơn, thay vì phải chờ Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu thì nhà đầu tư được chủ động áp dụng cơ chế dân sự, giúp đảm bảo tiến độ, hiệu quả của dự án.