Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Chỉ còn 2 tuần nữa là năm 2022 sẽ kết thúc. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang gặp nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng. Thủ tướng Chính phủ khẳng định Chính phủ và các cơ quan chức năng sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ các vướng mắc của thị trường bất động sản, đồng thời đưa ra dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng các Hiệp hội chức năng tổ chức Diễn đàn: Phát triển bền vững thị trường bất động sản. Trong khuôn khổ Diễn đàn, các vị diễn giả đã đã cùng luận với chủ đề tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp điều phối phiên thảo luận.

Phát biểu tại phiên thảo luận, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, có thể thấy, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. 

Cụ thể, ông Cấn Văn Lực chỉ ra 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này bao gồm “4 Đ”:  Thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Cùng với đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Tiếp theo là nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Mới đây, Thủ tướng đã chỉ đạo tập trung 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đồng thời thành lập 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề này. Ông Lực nhấn mạnh, đây sẽ là 3 vấn đề chính cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.

Trao đổi về vốn, ông Lực đánh giá, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý I, II/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng. 

Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản" thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư

>> Thị trường bất động sản kết thúc thời kỳ "vốn giá rẻ"

>> DỰ ÁN ĐÁNG SỐNG: 5 năm một chặng đường 

Mặc dù vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay. trong đó hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại. Chính vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo, ông Lực cho biết đã tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc để đưa ra các nhóm giải pháp cho vấn đề này.

Trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Theo ông Lực, hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Đại diện các doanh nghiệp bất động sản tham gia diễn đàn

Thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600 ngàn tỷ 2 năm, mỗi năm khoảng 300 ngàn tỷ. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130 ngàn tỷ vàn 2024 khoảng 120 ngàn tỷ. Do đó, TS. Cấn Văn Lực đề xuất, chủ phát hành đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ. Và việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Có thể thấy, hiện nay quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ đã cởi mở hơn, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu. 

Về phía doanh nghiệp, ông Lực gợi ý cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ. 

Hiện nay, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, do đó, ông Lực khẳng định cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023.

>> Khơi thông “điểm nghẽn”, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

>> Bất động sản có còn khủng hoảng thanh khoản trong 2023 

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, thời gian vừa qua, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Mới đây, Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác rà soát các khó khăn vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản do Bộ trưởng Bộ Xây dựng là Tổ trưởng. Bên cạnh đó là các Tổ công tác tháo gỡ khó khăn về vốn, chứng khoán, tín dụng. Ở đây có thể hình dung các nhóm vấn đề liên quan đến thị trường chính đã được thành lập các tổ công tác tháo gỡ khó khăn và triển khai thực hiện.

Cụ thể, về tháo gỡ khó khăn vướng mắc triển khai dự án bất động sản, Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp đã nhận diện đầy đủ những vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường, khó khăn của doanh nghiệp. Theo đó nguồn cung hạn chế, nguyên nhân là do các dự án đang triển khai của các doanh nghiệp và địa phương có khó khăn trong thủ tục liên quan quy định pháp luật hiện hành, trình tự thực hiện tổ chức và các quy định về nguồn vốn triển khai thực hiện dự án.

Ông Dũng cũng cho biết, các khó khăn về nguồn vốn thuộc lĩnh vực của Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính. Theo công điện của Thủ tướng, các đơn vị liên quan là Ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính sẽ có điều chỉnh tháo gỡ khó khăn.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu tháo gỡ khó khăn trong quy định pháp luật và các thủ tục triển khai dự án. Rà soát các quy định về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và xây dựng bất động sản…gây rào cản khó khăn cho doanh nghiệp.

Bộ Xây dựng cũng đang dự kiến trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các Nghị định, trong đó có các nghị định về quy hoạch, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…

Để giải quyết vấn đề áp dụng, triển khai thực hiện với nhiều thủ tục và trình tự “vòng vèo” trong khâu thực hiện của địa phương, ông Dũng cho biết cũng đang dự kiến trình điều chỉnh sửa đổi - đây sẽ là quy trình chuẩn mực cho các địa phương áp dụng, không rơi vào vướng mắc và “vòng vèo” trong triển khai thực hiện.

Các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng đang được Bộ TNMT rà soát sửa đổi, Bộ KHĐT rà soát các quy định về chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Như vậy, với đồng bộ các giải pháp sẽ tháo gỡ tổng thể về mặt thể chế và quy định pháp luật cho việc triển khai dự án, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.

Một giải pháp nữa bên cạnh tăng nguồn cung là cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản. Rõ ràng các nguồn cung bất động sản cao cấp đang có nhiều, dư thừa và không phù hợp; do dó cần điều chỉnh nguồn cung bất động sản. Bộ Xây dựng cũng sẽ áp dụng các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng lao động thu nhập thấp. 

>> Tạo cơ chế, chính sách thực tiễn hỗ trợ thị trường bất động sản

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: Thị trường bất động sản đặc biệt gặp nhiều khó khăn, nhất là tháng cuối năm. Trước đó, trong quý 1 và quý 2 năm nay, thị trường còn nhiều hy vọng.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, 10 năm trước, thị trường bất động sản phải đối mặt với những khó khăn tương tự như thời điểm hiện nay. Đó là nợ xấu gia tăng, thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch do tồn kho nhiều, cơ cấu không phù hợp với thị trường. Hiện nguồn cung hạn chế, nhất là chưa có nhà ở phân khúc trung cấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Những khó khăn của thị trường đã được nhận diện. Đó là các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về đất đai, tiền vốn, quy hoạch và thủ tục đầu tư xây dựng. Trong đó, “điểm nghẽn” về đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng, quy định định giá đất gây khó cho địa phương trong việc thực hiện trình tự, thủ tục định giá đất. Về nguồn vốn, dù ngân hàng đã được nới room tín dụng nhưng khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, người dân như thế nào lại là câu hỏi.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành lập tổ công tác nhưng ông Hà cho rằng, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

Trước mắt, tổ công tác cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… từ đó có giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tuỳ từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.

Hay vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại vấn đề sẽ có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng  liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.

Vấn đề tiếp theo được ông Nguyễn Mạnh Hà đề cập là nguồn vốn. Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ. 

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu cho rằng, thị trường bất động sản rất đa dạng, mỗi địa phương lại có vướng mắc khác nhau. Ví dụ như vấn đề giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề khó khăn vướng mắc kéo dài. Hay có những địa phương quá trình triển khai lúng túng. Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi cho rằng Tổ công tác cần có khuyến cáo tới từng địa phương. Tổ công tác có chỉ đạo thay Thủ tướng như “Thượng phương bảo kiếm”.

Ông Hiệp cho rằng, việc đưa ra Nghị định sửa nhiều Nghị định là rất tốt nhưng chưa đủ vì nhiều vấn đề chưa vượt qua được Luật. Do đó, cần có giải pháp trước mắt cho thị trường bất động sản năm 2023 và góp ý sửa đổi 3 luật 1 cách tổng thể.

Về nguồn vốn, ông Hiệp cho rằng số liệu mà ngân hàng nhà nước công bố cho thấy zoom tín dụng vẫn còn dư 1-1,2% và bổ sung thêm 1,5%, như vậy room còn nhưng vấn đề doanh nghiệp tiếp cận như thế nào mới là vấn đề. Chúng tôi đã ký hợp đồng tín dụng cho khách hàng mua nhà với MB bank nhưng chỉ giải ngân đến quý III. Về tổng thể Thủ tướng đã có chỉ đạo quyết liệt, các ngân hàng đã nới room nhưng việc triển khai tiếp cận được còn nhiều vấn đề. Dự báo nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản năm 2023 còn rất khó khăn.

“Dự án bất động sản “nguồn máu” lưu thông chính vẫn là tín dụng, nhưng lãi suất cao như hiện nay thì cực kỳ khó” – ông Hiệp nói.

Về phía nhà thầu - người làm ra sản phẩm dự án nhưng hiện các công ty xây dựng đang gánh nặng vô cùng to lớn khi thị trường bất động sản chững lại, nhiều chủ đầu tư gửi “hoãn thanh toán” cho các chủ nhà thầu thậm chí còn trả nhà thầu xây dựng bằng sản phẩm, nhưng pháp lý không đủ để tiêu thụ.

Như vậy, năm 2022, doanh thu các nhà thầu đã giảm do đầu tư công chậm trễ lại thêm sự chững lại của chủ đầu tư tư nhân. Năm 2021, bão giá xây dựng làm tăng giá 2,3 đợt nhưng hợp đồng với chủ đàu tư không đổi, nhà thầu xây dựng phải hứng chịu nhiều khó khăn; nhiều chủ đầu tư không có hỗ trợ, không thanh toán… Đây là vấn đề muốn phát triển thị trường bất động sản bền vững phải có sự kết hợp với các nhà thầu một cách hợp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp, các sản phẩm này không có tính chất thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thông tin tại Diễn đàn

“Thay vì những căn hộ có giá khoảng 6 – 7 tỷ đồng, nếu chúng ta có những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng thì chắc chắn, chỉ trong một ngày mở bán, các sản phẩm này gần như sẽ không còn. Thực tế hiện nay, bởi nhu cầu của thị trường của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà, cùng với đó, rất nhiều các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có giá trị sản phẩm thích hợp có hiệu quả để có thể đưa tiền thị trường…”, ông Đính chia sẻ.

Theo ông Đính, chúng ta có thể nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỷ đồng, tại thời điểm đó con số 30.000 tỷ đồng so với thị trường là không thấm vào đâu, tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

“Chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới của thị trường, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Đính cho hay.

Cũng theo ông Đính, vừa qua trong văn bản chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng đã sử dụng rất những từ rất mạnh như: khẩn trương, làm ngay,… đây là tính quyết liệt tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và đem đến những điểm sáng cho thị trường.

Chúng ta đã giải qua cuộc khủng hoảng 2013 - 2016 từ những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ, vì vậy, đối với giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được “điểm nghẽn” của thị trường hiện nay.

Thực tế thị trường hiện nay, theo tính toán còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa vào thị trường được, tổng số giá trị của 1000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỷ.

“Số tồn đọng này, nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016”, ông Đính kỳ vọng.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản có sự tham dự của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài mà chưa tận dụng được.  

Bất động sản là mạch xương sống của nền kinh tế. Mặc dù các quỹ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tương đối lớn, tuy nhiên, họ không vào được thị trường này để giải quyết vấn đề về vốn. Trong khi đó, một số chủ đầu tư lớn đang bị mất cân bằng về cấu trúc vốn.

Mặt khác, bất động sản là mảng đặc thù và cần chủ đầu tư có năng lực phát triển và tầm nhìn dài hạn. Nhưng nguồn vốn sử dụng hiện nay là ngắn hạn và góc nhìn ngắn hạn. Do đó, bà Trang cho biết, cần có cơ chế, chính sách tận dụng được nguồn quỹ nước ngoài để cùng tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong nước. 

Bên cạnh đó, bà Trang Bùi cho biết, cần có những chính sách cho trong tương lai cần xem xét một số vấn đề về thị trường, các phân khúc đã phát triển đúng hay chưa.

Hiện nay nền kinh tế Việt Nam là hơn 300 tỷ USD, với tốc độ tăng trưởng GDP là 8%, 10 năm sau, tới năm 2032, Việt Nam sẽ có khoảng 900 tỷ USD. Trong khi thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong với phân khúc văn phòng hạng A, Việt Nam ước tính sẽ có khoảng 0,4 triệu m2 sàn văn phòng. Trong khi đó, so sánh với thị trường Thái Lan sẽ có 1,8 triệu m2 sàn văn phòng và nền kinh tế khoảng 400 tỷ USD. Như vậy khi các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường Việt Nam sẽ gặp nhiều khó khăn.

Cùng với đó, dự báo sẽ có nhiều chuỗi cung ứng sẽ tập trung tại Việt Nam. Bà Trang dự kiến 10 năm tới Việt Nam sẽ có 33 triệu m2 nhà kho, trong khi đó Nhật Bản sẽ có 70 triệu m2 (chỉ một thành phố Tokyo), Hàn Quốc là 18 triệu m2. Và với con số ước tính 33 triệu m2 nhà kho sẽ đặt áp lực lên cơ sở hạ tầng của Việt Nam.

Kết luận phiên thảo luận, PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, năm nay, có nhiều chính sách tích cực được ban hành cho thị trường bất động sản ở tất cả cấp độ. Trong đó, đáng chú ý là Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị về đô thị, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về chính sách đất đai - một trong những nghị quyết tốt nhất về thị trường bất động sản có tác động đến thị trường trong năm nay và những năm tiếp theo. Quốc hội, Chính phủ cũng có nhiều chỉ đạo nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản. 

Năm 2023, một số dự án luật liên quan cũng được Quốc hội xem xét thông qua như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai góp phần tạo đòn bảy cho thị trường bất động sản những năm tới.

Về dòng tiền cho thị trường, thì luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kì vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản. 

Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2021 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Tháng 12 năm nay đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường được dự báo là không sôi động như những năm trước. Tuy nhiên tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng thêm 1,5 - 2% sẽ là một nguồn đáng kể cho thị trường đáo hạn trong thời điểm cuối năm và làm cơ sở chính sách cho năm 2023. Một tín hiệu cần lưu ý khác là Trung Quốc đã bắt đầu có chính sách giải cứu thị trường bất động sản.

Rủi ro kinh tế quốc tế, lạm phát và lãi suất năm nay cao làm cho tình hình kinh doanh bất động sản khó khăn nhưng sang năm 2023 sẽ tốt hơn. Trong nước, kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, chính sách thay đổi với 3 luật dự kiến được thông qua hỗ trợ nhiều hơn cho thị trường. Ngoài ra, dòng tiền tốt hơn năm nay, kỳ vọng xã hội và dư luận cũng cải thiện hơn.

Trên cơ sở đó, tôi đưa ra 3 phương án. Thứ nhất là phương án tiệm tiến, ngoại suy trong bối cảnh các luồng tiền không có đột biến; các chính sách đến cuối năm 2023 mới được thông qua nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.

Thứ hai là phương án tích cực, nếu thị trường có dấu hiệu tích cực, đặc biệt có gói hỗ trợ, góp phần kích cầu, thị trường bất động sản sẽ tốt hơn và có khả năng vượt qua điểm lõm. Thứ ba là phương án hạn chế, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang, thị trường bất động sản sẽ đi xuống nhưng phương án này khó xảy ra.