17 kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản sẽ được lãnh đạo TP HCM "mổ xẻ" vào tháng 4/2019

Theo đó, tại văn bản số 27/CV-HoREA ngày 26/03/2019, HoREA đã tổng hợp các kiến nghị của doanh nghiệp nhằm phục vụ cho cuộc gặp gỡ giữa lãnh đạo TP HCM và các doanh nghiệp vào cuối tháng 04/2019. Trong đó, các kiến nghị có nội dung chính chủ yếu tập chung vào những vấn đề liên quan đến hạ tầng giao thông và chính sách đất đai của TP.

Một là, đối với các vấn đề liên quan đến quy hoạch các tuyến đường đi bộ trên cao kết nối với ga metro để phát huy hiệu quả khai thác và tăng tiện ích phục vụ nhân dân, Công ty Cổ phần Địa ốc và Xây dựng S.S.G 2 (S.S.G 2 ), kiến nghị: Bộ Giao thông Vận tải trình Chính phủ chấp thuận chủ trương quy hoạch các tuyến đường đi bộ trên cao kết nối với Ga metro khi lập các dự án đầu tư xây dựng các tuyến metro, để phát huy hiệu quả khai thác metro và khu vực lân cận nhà ga (cự ly vàng là trong bán kính 500m) và tăng tiện ích phục vụ nhân dân, điển hình như cách làm của Singapore; Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố tiếp tục hỗ trợ, tạo điều kiện cho Công ty S.S.G 2 được tự bỏ vốn để đầu tư xây dựng Dự án đường đi bộ trên cao kết nối từ Dự án chung cư Thảo Điền Pearl, số 12 Quốc Hương, phường Thảo Điền, quận 2 với ga metro Thảo Điền, thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên; Giải quyết 03 hộ dân có khoảng 230 m2 đất nằm trong lộ giới xây cầu dẫn, mặc dù thời gian đã trôi qua hơn 06 năm nay, nhưng doanh nghiệp không thể thương lượng được với các hộ dân.  

Hai là, kiến nghị của Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh và Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Thiên Phúc Lợi, hiện đang lập dự án Chung cư cao tầng tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức với tổng diện tích dự án là 28.980 m2. Công ty Thiên Phúc Lợi là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Trường Thọ tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức với diện tích dự án là 51.106,2m2. Trong quá trình triển khai các thủ tục lập dự án, hai Công ty có nhu cầu cần được kết nối giao thông của dự án với các tuyến đường quy hoạch tiếp giáp gồm đường D5, đường N2 và đường vành đai 2. Hai Công ty đề nghị được đăng ký nghiên cứu, lập dự án và thực hiện đầu tư bằng nguồn vốn xã hội hóa của doanh nghiệp đối với Dự án đường Vành đai 2, đoạn từ nút giao Bình Thái đến đường Phạm Văn Đồng.

Ba là, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành là chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội cho thuê - Khu dân cư Lê Thành tại phường An Lạc, quận Bình Tân, có diện tích đất 12.103 m2. Đây là dự án nhà ở xã hội cho thuê trả tiền hàng tháng đầu tiên do doanh nghiệp tư nhân tự bồi thường giải phóng mặt bằng, tự thực hiện bằng nguồn vốn ngoài ngân sách rất đáng được tuyên dương và hỗ trợ tối đa. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị: Được miễn tiền sử dụng đất dự án; Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài theo quy định chuyển tiếp tại Khoản 7 Điều 210 Luật Đất đai; Được tính chi phí giải phóng mặt bằng vào tổng mức đầu tư để tính đơn giá nhà ở xã hội cho thuê, do quỹ đất dự án nhà ở xã hội này không phải là đất công; Được đăng bộ để đủ điều kiện vay vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án.  

Bốn là, Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo các Sở, ngành xem xét, giải quyết kiến nghị của doanh nghiệp về việc tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần công trình ngầm của dự án Khu liên hợp cao ốc trung tâm Thương mại-Văn phòng-Căn hộ Gate Way tại phường Thảo Điền, quận 2. Và đây cũng là vướng mắc chung của nhiều dự án có diện tích của công trình ngầm lớn hơn diện tích khối đế nhà chung cư cao tầng.

Năm là, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị mới Dragon City có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè thông qua đấu giá công khai từ năm 2004. Hiện tại doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng thành khu đô thị hiện đại, góp phần làm thay đổi diện mạo khu vực bắc Nhà Bè. Tuy nhiên, cho đến nay, tại phân khu số 15 của dự án vẫn còn tồn tại 01 căn nhà và đất của một số hộ dân, không chịu di dời mà còn xây dựng, mở rộng nhà trái phép, chăn nuôi gia súc, gia cầm gây ô nhiễm môi trường và có nhiều hành vi cản trở không cho doanh nghiệp thi công công trình của dự án. Do đó, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố tiếp tục chỉ đạo Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè và Trung tâm phát triển quỹ đất Sở Tài nguyên Môi trường hỗ trợ để sớm giao đất đầy đủ cho doanh nghiệp thực hiện hai dự án nói trên.

Sáu là, Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Thịnh là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7, có diện tích 77.354,8 m2 theo Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày 07/05/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố. Trong đó, có 1.758,5 m2 đất công, chiếm tỷ lệ 2,2% diện tích, nằm rải rác trong 05 thửa đất của dự án (Còn được gọi là đất hở trong dự án). Trong đó, đất có nguồn gốc đất rạch 284,5 m2; đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực 1.279 m2; đất lưu không 194,5 m2. Do có 1.758,5 m2 đất công trong ranh dự án nhưng doanh nghiệp chưa được cấp sổ đỏ. Vướng mắc này cũng là vướng mắc phổ biến của các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công (đường nội bộ, hẻm, lối đi, đất hở, kênh mương nội đồng...), thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Các dự án này hiện nay đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Phần đất công này thường có hình dạng bất định hoặc nằm rải rác, doanh nghiệp khác không thể làm dự án độc lập trong lòng dự án này được. Nhưng theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, thì về nguyên tắc "đất công" phải thực hiện đấu giá. Quy định này không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là vướng mắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản bị hụt nguồn cung sản phẩm và ngân sách nhà nước cũng bị hụt nguồn thu. Do đó, Để nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét các phương án như: cho áp dụng tương tự cách giải quyết như tại Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định). Hoặc áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Bảy là,  Công ty Cổ phần Thế Kỷ 21, đề nghị UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phước Long B Thế Kỷ 21, phường Phước Long B, quận 9", có diện tích 65.069 m2,  đối với doanh nghiệp.

Tám là, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Việt Gia Phú là chủ đầu tư dự án khu nhà ở thương mại - dịch vụ - căn hộ tại số 1472 Võ Văn Kiệt và số 445-449 Gia Phú, phường 3, quận 6. Hiện tại doanh nghiệp đã hoàn thành thi công và đang tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình để bàn giao căn hộ cho khách hàng. Tuy nhiên hiện nay, Sở Tài nguyên Môi trường đã tạm dừng xem xét, giải quyết hồ sơ thẩm định giá đất dự án để tham khảo ý kiến của các cơ quan ban ngành và chờ văn bản hướng dẫn của  Thủ tướng Chính phủ. Do đó, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thủ tục thẩm định giá đất dự án, sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính để đưa dự án vào hoạt động và bàn giao nhà cho cư dân.  

Chín là, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố và các Sở, ngành liên quan hướng dẫn trình tự thủ tục để Công ty và Ủy ban nhân dân Quận 5 hoàn thành công tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tháo gỡ điểm nghẽn về đất công đối với dự án Khu liên hợp Nhà ở - Văn phòng - Thương mại Tản Đà - Hàm Tử, phường 10, quận 5. Và đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường xem xét, đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố thu hồi đất để thực hiện Dự án theo quy định tại.

Mười là, Công ty Cổ phần Đầu tư Tấn Hưng là chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại dân cư Hưng Điền tại phường 16, quận 8. Trong quá trình thực hiện dự án đã gặp một số khó khăn, vướng mắc. Do đó,  doanh nghiệp kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho chuyển đổi chức năng đầu tư dự án từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại; Chấp thuận các chỉ tiêu về quy hoạch, dân số trong trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương chuyển đổi chức năng từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.

Mười một là, Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Quận 8 là chủ đầu tư Dự án Khu trung tâm Thương mại, Dịch vụ văn phòng và Căn hộ tại 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8. Hiện tại doanh nghiệp đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng. Vì những lý do khách quan do thay đổi chính sách nên doanh nghiệp phải chờ hướng dẫn của cơ quan Nhà nước trong thời gian dài và chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất mặc dù đã rất nỗ lực thực hiện. Trong đó, có nguyên nhân do Ủy ban nhân dân Quận 8 chưa cập nhật tình hình cụ thể và lý do khách quan chậm thực hiện kế hoạch sử dụng đất của Dự án nên đã báo cáo Sở Tài Nguyên Môi Trường đưa Dự án vào Danh sách các dự án không thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (2015-2018). Do đó, kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét cho tiếp tục thực hiện Dự án trong kỳ kế hoạch sử dụng đất tiếp theo của Quận 8.  

Mười hai là, Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn được thành lập từ việc cổ phần hóa Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Quận 8 (doanh nghiệp nhà nước), đã lên sàn chứng khoán. Cổ phần nhà nước chỉ chiếm 20% vốn điều lệ Công ty. Do vốn điều lệ nhỏ, Công ty muốn được tăng vốn hoặc được mua lại phần vốn của nhà nước tại Công ty để phát triển sản xuất, kinh doanh và đủ năng lực tài chính để cạnh tranh trên thị trường. vì vậy doanh nghiệp đề nghị thành phố sớm có chủ trương cho phép thoái vốn nhà nước, trước hết ở các công ty cổ phần có tỷ lệ vốn nhà nước thấp dưới 30% như trường hợp của Công ty, thông qua phương thức đấu giá công khai phần vốn nhà nước trên sàn chứng khoán để đảm bảo sát giá thị trường, không thất thoát tài sản của Nhà nước.   

 Mười ba là, Công ty TNHH Kinh doanh và Phát triển nhà Bình Dân: Đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét phê duyệt giá đất dự án Khu dân cư Bình Chiểu 2, quận Thủ Đức, để Công ty hoàn thành nghĩa vụ tài chính để thực hiện dự án khu nhà ở thương mại (kèm theo Văn bản số 29/CV/BD ngày 06/08/2018 của Công ty).

Mười bốn là, Công ty CP Xây dựng Địa ốc Xanh (trước là Công ty TNHH Thành Thủy) là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Sài Gòn Xanh, có diện tích 3.664 m2 tại phường 16, quận 8. Công ty đã có Văn bản số 1802/CV-2019 ngày 18/02/2019 kiến nghị được sớm đóng tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần đất 1.611 m2 của dự á. Dó đó, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường sớm xem xét giải quyết.  

Mười năm là, Công ty Cổ phần N.V.T  đã có Văn bản số 38/CV-NVT-18 ngày 11/12/2018 đề nghị sớm được Ủy ban nhân dân thành phố quyết định chủ trương đầu tư Dự án trường mầm non tư thục tại phường Tam Phú, quận Thủ Đức, diện tích khoảng 8.000 m2 có nguồn gốc là đất công được quy hoạch đất nhà trẻ mẫu giáo (đất giáo dục), nhưng đã bị lấn chiếm và chuyển thành đất nghĩa địa. Đến năm 2008, Công ty N.V.T đã thương lượng bồi thường, di dời mồ mả và các hộ dân lấn chiếm và xin đầu tư xây dựng trường mầm non, nhưng nay, Công ty muốn đầu tư xây dựng trường dạy nghề tại khu đất này. Vì vậy doanh nghiệp đề nghị Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường làm rõ Dự án nêu trên có chịu sự điều chỉnh của Công văn số 10285/VPCP-D9MDN ngày 29/11/2016 và Thông báo số 563/TB-VPCP ngày 07/12/2017 hay không, để báo cáo, đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành phố theo đúng quy định”.

Mười sáu là, Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho rằng, quy định về “đất ở hợp pháp” để chấp thuận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đã được hướng dẫn và áp dụng theo kiểu “trói chân tay” các doanh nghiệp bất động sản của thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua. Do đó, kiến nghị thành phố sớm xem xét, giải quyết dứt điểm để khai thông các dự án.  

Mười bảy là, Kiến nghị tiếp tục thực hiện lựa chọn chặt chẽ dự án đầu tư nhà ở và dự án đầu tư chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm (quận 1, quận 3), cụ thể: Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố có Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 5086/QĐ-UBND và Quyết định số 5087/QĐ-UBND ngày 14/11/2018 Phê duyệt Chương trình và Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đề nghị thay thế quy định: "Khu vực trung tâm hiện hữu (bao gồm quận 1 và quận 3): Không phát triển các dự án mới về đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng đến năm 2020"(trích Chương trình phát triển nhà ở); và "Từ nay đến năm 2020, không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 1, quận 3" (trích Kế hoạch phát triển nhà ở), và đề nghị thực hiện Khoản (II.1.a) Nghị quyết số 12/NQ-CP ngày 19/02/2019 của Chính phủ: "Quy định bắt buộc chủ đầu tư khi lập dự án đầu tư công trình xây dựng lớn phải thiết kế phương án kết nối giao thông vào đường quốc lộ, đường chính trong đô thị, tính toán nhu cầu giao thông phát sinh của công trình, đảm bảo an toàn giao thông và không gây ùn tắc giao thông", để lựa chọn chặt chẽ dự án đầu tư nhà ở và dự án đầu tư chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố (quận 1, quận 3), không gây tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, hạn chế nguy cơ xảy ra tình trạng độc quyền thị trường, đẩy giá bất động sản, thủ lợi không chính đáng.