Bất động sản du lịch: Nhiều biến động không thể lường trước

Phân khúc bất động sản du lịch không chỉ phát triển ở 28 tỉnh thành có biển, mà còn tại nhiều địa phương khác với nhiều loại hình như condotel, shophouse, resort.

Theo thống kê sơ bộ từ 2015 đến nay, Bộ Xây dựng đã thẩm định sơ bộ 25.000 căn condotel, officetel. Chưa kể hàng chục nghìn căn do địa phương thẩm định, tập trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh ven biển như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ nghỉ dưỡng được mở bán. 

Nếu như trước đây có những dự án chỉ đơn thuần là khách sạn, hoặc có những dự án chỉ là căn hộ, biệt thự đứng riêng, tất nhiên điều đó phụ thuộc vào quỹ đất của dự án đó. Nhưng, hiện nay với những mảnh đất có quỹ đất lớn hơn thì đã có xu hướng phát triển dự án theo hướng bất động sản tích hợp.

Bất động sản tích hợp chính là xu hướng của thị trường các nước phát triển hiện nay. Lý do vì xu hướng tích hợp giúp đa dạng hóa các sản phẩm. Nơi khách hàng đến sẽ không đơn thuần chỉ có biển mà còn có khu vui chơi giải trí cho trẻ em, có khu shopping, thương mại cho chị em phụ nữ... Điều đó giúp thu hút được nhiều khách thuê cũng như sẽ giữ chân du khách lưu lại được lâu hơn. Đặc biệt tại các dự án không thuộc các trung tâm của thành phố biển thì khi phát triển loại hình sản phẩm tích hợp này sẽ tạo tiềm năng rất tốt, như Phú Yên, Ninh Thuận, Quy Nhơn…

Tuy nhiên, ngành du lịch biển Việt Nam đang phải đứng trước nhiều thách thức. Thứ nhất, lượt khách quốc tế đến Việt Nam những năm gần đây tăng trưởng mạnh, song đa phần là khách Trung Quốc và Hàn Quốc. Thị trường du lịch Việt Nam đang bị phụ thuộc vào nhóm khách này.

Thứ hai, Việt Nam chưa có cơ sở đào tạo đạt chuẩn quốc tế cho ngành du lịch nên bài toán đội ngũ nhân lực cho ngành này cũng đáng quan tâm. Việt Nam phải làm sao đến năm 2020, với nguồn cung 80.000 phòng, vẫn có đủ nhân lực để phục vụ các du khách, nếu không muốn bị khách quốc tế quay lưng với thị trường du lịch Việt Nam.

Cuối cùng, cam kết lợi nhuận cũng đã và đang là một trong những vấn đề được quan tâm khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Trong kinh doanh condotel, nhiều chủ đầu tư đưa ra những lời hứa hẹn về khoản lợi nhuận đảm bảo 8 – 12%/năm. Tuy nhiên trong quá trình phát triển, thị trường sẽ có rất nhiều biến động không thể lường trước.

Trong 1 thị trường hoàn hảo, không có cạnh tranh nhiều thì có thể đạt được mức lợi nhuận trên nhưng nếu có sự cạnh tranh gay gắt thì mức lợi nhuận chỉ có thể đạt 6%/năm. Nếu chủ đầu tư vốn yếu sẽ không bù được cam kết cho khách hàng, lúc đó tranh chấp có thể xảy ra.

Hiện chưa có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ cam kết. Do vậy người mua cần cẩn trọng trước khả năng sụt giảm lợi nhuận cho thuê do nguồn cung ngày càng tăng.

Trong 1 - 2 năm tới, sẽ có một vài dự án đi vào vận hành. Đây sẽ là năm bản lề để kiểm chứng thị trường căn hộ nghỉ sẽ dưỡng đi đến đâu, hấp thụ như thế nào và cam kết của chủ đầu tư có được thực thi hay không. Đây chắc chắn sẽ là một bài toán khó.