Doanh nghiệp địa ốc khó xin đủ "30 con dấu"

>> Khơi thông tín dụng cho bất động sản

Cụ thể, theo ông Hiệp, số liệu thống kê khảo sát cho thấy, tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn của ngành bất động sản chiếm 14%, trái phiếu chiếm 8,5%, vàng là 6,5% và tiền gửi chiếm 6%. Với tỷ suất lợi nhuận 14%, có thể nói bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn trên thị trường. Do đó, xu thế chung của thị trường là nguồn tiền nhàn rỗi thường sẽ tìm về bất động sản. 

Thủ tục khó, "bó" doanh nghiệp

Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng là do lực cầu của nền kinh tế vẫn yếu đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường, những sản phẩm hiện có trên thị trường lại không đáp ứng được đúng phân khúc thị trường cần và điều này dẫn tới hiện tượng tồn kho tại nhiều công ty bất động sản. 

Theo ông Hiệp, đến nay đã hết tháng 10 của năm 2023 nhưng tín dụng sử dụng mới đạt mức 7,1% (thấp xa so với chỉ tiêu 14%). Chỉ số này cho thấy, vốn vẫn nằm trong ngân hàng không được sử dụng vào kinh doanh và tiêu thụ.

Vị chuyên gia cho rằng nhiều thống kê chỉ ra 70% những vướng mắc của bất động sản là do pháp lý. Mà điều đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật.

Trước những khó khăn lớn còn tồn tại trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, việc tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cần tập trung vào các vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, những vướng mắc về rào cản giải phóng mặt bằng và vấn đề thủ tục cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi cần được rà soát lại. 

Thứ hai, những vướng mắc về thủ tục đầu tư. Hiện nay, có thể nói thủ tục hành chính giấy tờ về đầu tư ở Việt Nam vô cùng rắc rối nên các nhà đầu tư nước ngoài đều rất sợ và không tự tin.

Thứ ba, về vấn đề định giá đất, cần sớm có hướng dẫn phương pháp định giá đất được lựa chọn để các cấp chính quyền địa phương tự tin áp dụng (mặc dù trong chỉ đạo của Thủ tướng đã có phân cấp).

Thứ tư, kiểm tra, đánh giá thái độ xử lý vướng mắc của các cấp chính quyền đối với các dự án tại địa phương. 

Thứ năm là vấn đề về tín dụng và nguồn vốn cho bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, hiện nay tuỳ theo quy mô và cách làm của mỗi doanh nghiệp bất động sản mà nguồn vốn được sử dụng sẽ đến từ nhiều nguồn khác nhau: Trái phiếu riêng lẻ, vốn tín dụng, vốn huy động từ đối tác nước ngoài hoặc trong nước, vốn từ các quỹ đầu tư hoặc từ thị trường cổ phiếu.

>> Cơ hội mới trên thị trường địa ốc

Giảm tải "áp lực" trong thủ tục vay vốn

Riêng về nguồn vốn tín dụng ngân hàng, Chủ tịch GPIVEST cũng kiến nghị NHNN cần có chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận tín dụng, cụ thể là về quy trình, hồ sơ, thủ tục vay tín dụng ngân hàng; lãi suất và tài sản đảm bảo.

Trong đó, về quy trình, thủ tục cấp tín dụng cho một dự án bất động sản/cho doanh nghiệp vay thực hiện dự án bất động sản được thực hiện theo quy trình 2 bước nên mất nhiều thời gian (trung bình mất khoảng 2 tháng) nên nhiều khi không đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng tiền vốn của doanh nghiệp. Ông Hiệp kiến nghị ngân hàng xem xét rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng cho doanh nghiệp vay vốn thực hiện dự án bất động sản xuống dưới 1 tháng.

Về hồ sơ vay, vị chuyên gia cũng phản ánh ngân hàng thường yêu cầu cung cấp nhiều loại hồ sơ, giấp phép con để thẩm định phê duyệt cho vay dự án. Trong khi đó để được cơ quan chức năng phê duyệt dự án thì bắt buộc phải có các giấy phép con đó. 

Do đó, để đơn giản hoá hồ sơ, ông Hiệp cho rằng, ngân hàng cần ban hành lại quy định về danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay dự án bất động sản theo hướng chỉ cần thu thập các giấy tờ pháp lý chính như: Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quy hoạch 1/500, Quyết định giao đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng (đối với các dự án bắt buộc phải có). 

Bên cạnh đó, phía ngân hàng vẫn thường yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp biên bản họp Đại hội đồng cổ đông, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh tên ngân hàng cho vay vốn, dự án vay vốn, số tiền vay vốn. 

Ông Hiệp cho rằng việc này sẽ rất phiền phức cho công ty vì tại thời điểm tổ chức đại hội cổ đông có thể công ty chưa xác định được ngân hàng nào cho vay vốn. Đồng thời đề nghị ngân hàng bỏ quy định ghi đích danh ngân hàng cấp tín dụng vào Biên bản, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông. Chỉ cần có Nghị quyết đại hội đồng cổ đông phê duyệt hạn mức vay vốn của công ty trong năm tài chính tương ứng hoặc phê duyệt hạn mức vay vốn đối với một dự án cụ thể tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Về thủ tục vay tín dụng ngân hàng, ông Hiệp đưa ra thực trạng ngân hàng chỉ cho vay đối với chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thiết kế và thi công dự án; không cho vay đối với các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng trả trực tiếp cho các hộ dân.

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, hiện doanh nghiệp bất động sản rất cần các ngân hàng đồng hành, cấp tín dụng từ giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng cho các hộ dân, thu gom đất để thực hiện dự án. 

“Điều này vừa giảm bớt gánh nặng tài chính vốn tự có cho doanh nghiệp, vừa để ngân hàng tiếp cận, nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án ngay từ khâu đầu tiên. Do đó, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng, nghiên cứu sửa đổi các quy định có liên quan để ngân hàng thương mại được phép tài trợ cho vay vốn đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo một tỷ lệ hợp lý”, Chủ tịch GP.INVEST kiến nghị. 

Phân loại doanh nghiệp cho vay vốn lãi suất cao 

Riêng với vấn đề lãi suất, Chủ tịch GP.INVEST cũng cho biết, hiện lãi suất cho vay bất động sản cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng. 

“Thời điểm tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm trong khi đó GP.INVEST vẫn phải trả lãi suất vay vốn ở mức 11% cho ngân hàng thuộc nhóm Big 4 và đến tháng 10/2023 chúng tôi vẫn phải chịu lãi suất vay vốn ở mức 9,5%/năm”, ông Hiệp đưa ra ví dụ thực tế.  

Từ thực tiễn, ông Hiệp cho rằng lãi suất cho vay vốn cao chỉ nên áp dụng đối với các doanh nghiệp có hệ số rủi ro cao. Đối với các doanh nghiệp làm ăn bài bản, quy củ, chuyên nghiệp, trả nợ đều đặn không bị nợ quá hạn, có lịch sử quan hệ tín dụng tốt, phương án kinh doanh khả thi thì nên áp dụng mức cho vay hợp lý hơn. Mức lãi suất cho vay nên xác định bằng mức huy động kỳ hạn 12 tháng + biên độ dưới 3%/năm. 

Cuối cùng, về tài sản đảm bảo. Hiện các ngân hàng đều muốn an toàn nên thường yêu cầu các doanh nghiệp vay vốn có bao nhiêu tài sản thì cầm cố, thế chấp hết cho ngân hàng.

Tuy nhiên, đưa ra quan điểm cá nhân về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp đánh giá, theo quy định cho vay dự án bất động sản thì chỉ nên nhận tài sản đảm bảo là chính dự án đó, không nên yêu cầu doanh nghiệp phải thế chấp bổ sung tài sản khác. 

“Việc yêu cầu doanh nghiệp bổ sung tài sản khác ngoài tài sản là chính dự án hình thành trong tương lai chỉ nên áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp vay vốn lên đến mức 70 - 80% tổng mức đầu tư của dự án”, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất.