Giải pháp nào để người dân tiếp cận được nhà ở?

>>> Thị trường bất động sản đã qua “cơn bĩ cực", thời điểm vàng xuống tiền?

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy: Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TPHCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Theo đó, giá chung cư TPHCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị theo số liệu từ Tổng cục Thống kê chỉ tăng 39%. 

Tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà

Trong một báo cáo trước đó, Batdongsan.com.vn ví von giá chung cư so với thu nhập của người dân thành thị. Theo tính toán đó, giá nhà TPHCM cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân, còn giá nhà Hà Nội thì tương đương 23 năm thu nhập. Trong khi đó, giá trung bình căn hộ chung cư tại Vùng thủ đô Tokyo (Nhật Bản) vào năm 2019 chỉ bằng 8,8 năm thu nhập bình quân hộ gia đình ở thủ đô Tokyo và khu vực lân cận. Giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình.

Báo cáo của DKRA Group cho thấy, về mức giá bán căn hộ mới, TPHCM vẫn là nơi có mức giá đắt đỏ nhất khi mức giá thấp nhất là 58 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2. Đứng ngay sau là Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá thấp nhất ghi nhận là 47,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 51,3 triệu đồng/m2. 

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên".

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng BĐS, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất.

>>> Khơi thông “điểm nghẽn” phát triển bền vững thị trường bất động sản

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho biết, theo khảo sát, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn sẽ duy trì ở mức cao do tỷ lệ di cư vẫn tăng, cùng với đó là tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hoá cao. Dự báo từ năm 2023 đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157 nghìn hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung nhà ở tương lai chỉ bao gồm 59 nghìn căn hộ các hạng, 9 nghìn nhà ở thấp tầng và 18,7 nghìn nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Tồn tại sự thiếu hụt là khoảng hơn 70 nghìn nhà ở. 

“Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm. Xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm. Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ để thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách này còn được nới rộng. Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái ở sẽ lâu và khó khăn hơn”, bà Hằng chia sẻ. 

Giá trị thực bất động sản đang ở đâu?

Giá trị thực của BĐS Việt Nam đang ở đâu, khi thu nhập của đại đa số người dân không cải thiện nhiều trong vài năm qua? Đây là câu hỏi được TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng đặt ra trước thực tế giá nhà đang quá cao và liên tục có xu hướng tăng. TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, có một thực tế hiện nay là người có nhà, đất thì hét giá trên trời, người mua ái ngại, cuối cùng cung - cầu khó gặp nhau. Việc giá BĐS tăng quá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân mang đến nguy cơ trong tương lai.

“Một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TPHCM hay Hà Nội thì còn dư lại khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TPHCM có giá bán như vậy”, TS Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Vậy giải pháp nào để người dân có thể tiếp cận được nhà ở, vấn đề này đã được nhiều chuyên gia đề cập tới. Một trong các giải pháp được các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chuyên gia đánh giá cao là tăng nguồn cung.

Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang tập trung để giải quyết, tháo gỡ các vướng mắc này để tăng nguồn cung cho thị trường. Bộ đang đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án BĐS đang triển khai trên địa bàn; phân loại các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm để xác định rõ các nguyên nhân, kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền; tổng hợp các vướng mắc thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ, Quốc hội, trong đó chỉ rõ các điều khoản của quy định, văn bản là nguyên nhân của các vướng mắc gửi về để tổng hợp, báo cáo theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ.

Cùng với đó, Bộ cũng đề nghị các địa phương tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở…