Khó giảm giá nhà

>>> Giá nhà ở TP.HCM, Hà Nội đắt đỏ ra sao?

Cuối năm 2007 - 2008 là thời điểm khó quên với thị trường bất động sản. Thị trường rơi vào cơn sốt đất chưa từng thấy. Chỉ trong một thời gian ngắn, chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 - 2/2008), giá nhà đất tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500%.

Thị trường có lặp lại chu kỳ khủng hoảng?

Có những trường hợp - cùng 1 dự án, cùng một loại căn hộ, nhưng giữa 2 đợt bán hàng giá đã tăng hơn 1.200 USD/m2, thế nhưng vẫn không đủ hàng đáp ứng nhu cầu thị trường.  

Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt khi chính sách thắt chặt tiền tệ được Chính phủ đưa ra, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Tháng 4/2008 - một tháng sau khi chính sách thắt chặt tiền tệ có hiệu lực, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,8%) lãi suất ngân hàng tăng cao (23-24%/năm). 

Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát thị trường ngay lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm trung bình 30-40%. Hàng loạt chung cư đua khuyến mãi cuối năm nhằm thu hồi vốn. Nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó về dòng tiền, buộc phải hạ giá bán một số phân khu từ 10-15% so với trước đó để kích cầu.  

Đến năm 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát tại nhiều địa phương khiến giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, các cơn sốt đất đều qua rất nhanh, thị trường nhanh chóng rơi vào trầm lắng, xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. 

 Thực tế giá nhà khó giảm như chu kỳ trước dù các doanh nghiệp khát dòng tiền. Lý do là thị trường địa ốc hiện nay rất thiếu tính cạnh tranh bởi khan hiếm nguồn cung mới. 

Nguyên nhân là do quỹ đất tại những khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ những sai phạm. Bên cạnh đó, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. Chính phủ ban hành nhiều chính sách siết chặt tín dụng và kiềm chế lạm phát thận trọng.  

Từ giữa năm 2022, khi thị trường có dấu hiệu lao dốc, nhiều nhà đầu tư cũng kỳ vọng các đợt điều chỉnh giá nhà xuất hiện giống thời kỳ 2008-2009. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, nhưng loại hình chung cư có xu hướng tăng giá tại Hà Nội. 

Giám đốc kinh doanh một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư tại phía Đông thừa nhận, dù gặp khó khăn về dòng tiền, doanh nghiệp rất khó để đưa ra lựa chọn giảm trực tiếp giá bán sản phẩm. Lý do là mỗi dự án khi ra mắt thị trường không chỉ hướng đến khách hàng mua thực mà còn cả khách hàng đầu tư. Tỷ lệ hai nhóm này khá cân bằng nhau, thậm chí tại một số dự án doanh nghiệp này, nhóm khách hàng mua đầu tư chiếm đến hơn 60%.  

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2022 có phải đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng (năm 2008-2013), ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn vốn chảy vào bất động sản mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu tư dẫn đến thị trường bị đẩy giá cao, tạo sốt, bong bóng.  

>>> Khoảng cách lớn giữa giá nhà và thu nhập người dân TP.HCM

Tuy nhiên, ở hai giai đoạn nêu trên, nền kinh tế Việt Nam đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới, đều phải áp dụng chính sách tiền tệ điều chỉnh vĩ mô. Theo ông, cả hai giai đoạn này đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường bất động sản ồ ạt, không kiểm soát, dẫn đến bùng nổ bong bóng và trầm lắng. 

“Hiện tại, trên thị trường, cung ít, nhưng chưa phù hợp với nhu cầu hiện tại. Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường”, ông Đính nhận định. 

Là người theo dõi rất sát những diễn biến của thị trường và doanh nghiệp bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết, muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài.

Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Cũng theo ông Quang, một rào cản lớn khiến giá thành bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư đã quá cao. "Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2”, ông Quang cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai, đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp nhưng chủ đầu tư thay đổi chiến lược, "thổi phồng" thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa. 

Chủ tịch HoREA cũng đề nghị doanh nghiệp bất động sản giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không giữ giá cao và tăng thêm chiết khấu, khuyến mãi để tạo thanh khoản. Các chủ đầu tư cần chuyển hướng sang đẩy mạnh phân khúc bình dân, vừa túi tiền với người dân để tăng tính cạnh tranh cho thị trường. 

“Sau cuộc khủng hoảng này, mục tiêu hàng đầu đặt ra là an toàn, phát triển bền vững. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối về cung - cầu, về sản phẩm nhà ở; đưa giá nhà về mức hợp lý để người dân có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở. Nhưng muốn làm được điều đó, cần nhanh chóng gỡ nút thắt lớn nhất là vốn và pháp lý”, ông Châu nhấn mạnh.