Nên giao quyền sở hữu đất cho gia đình, cá nhân?

Không nên đánh tráo khái niệm "sử dụng đất" và "quyền sử dụng đất

Đăng đàn tại hội thảo Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức gần đây, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch công ty Luật Basico, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định hai nhóm vấn đề nổi cộm nhất trong quản lý đất đai hiện nay.

Thứ nhất, đối với chế độ sở hữu tài sản, ông Đức cho rằng, Việt Nam đang xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đối với kinh tế thị trường, buộc phải thừa nhận tư hữu, công nhận và bảo vệ quyền sở hữu là động lực phát triển.

Thứ hai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất; theo ông Đức, đất đai tồn tại nhiều triệu năm, tuy nhiên, hiện nay xét về pháp lý vẫn không biết nó là cái gì? Bởi chỉ người sở hữu đất mới có quyền bán đất, có quyền thế chấp đất theo Bộ luật Dân sự, còn người sử dụng đất thì không có quyền bán đất, thế chấp đất. 

"Thế là từ quyền sở hữu đất, trong đó có quyền sử dụng lại phải đẻ ra khái niệm quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Phải hiểu luật qua phiên dịch rằng, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, tức là tài sản, nên người có quyền sử dụng cũng là người có quyền sở hữu với quyền sử dụng.

Tuy nhiên, hầu hết mọi người và các trường hợp không thể phân biệt được giữa việc sử dụng đất và việc sử dụng quyền sử dụng đất, giữa thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp đất khác nhau như thế nào”, ông Đức khẳng định.

Ông Đức cho rằng không ai được bán hay thế chấp đất mà chỉ bán, thế chấp quyền sử dụng đất. “Song khi Nhà nước đấu giá thì gọi là bán quyền sử dụng đất, còn khi dân bán thi lại phải gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà không được gọi là bán, mặc dù rõ ràng là có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Trong khi đó, quyền sử dụng đất nếu như chỉ là quyền sử dụng thì cơ quan hành chính mới có quyền thu hồi, còn đã là quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì không thể thu hồi, chỉ Toà án mới có quyền quyết định”, ông Đức nói. 

Do đó, lúc quản lý, thu hồi, giao dịch thì chỉ coi như là quyền sử dụng, lúc vướng mắc, xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo, sai trái về pháp lý thì cho là quyền sở hữu.

“Cần xử lý đúng bản chất, quy định về đất đai theo nguyên lý tài sản và cuộc sống đòi hỏi, không nên đánh tráo khái niệm giữa việc "sử dụng đất" và "quyền sử dụng đất. Đã đến lúc phải thừa nhận quyền sở hữu đất trong Hiến pháp nếu không muốn loạn luật. Sau đó, soạn thảo lại Luật Đất đai, chứ không nên sửa chữa lặt vặt, trong khi lại bỏ qua vấn đề cốt yếu của quản lý đất đai. Đây là yêu cầu, là đòi hỏi của cuộc sống", ông Đức nói. 

Nên giao quyền sở hữu đất cho gia đình, cá nhân?

Cũng liên quan đến vấn đề sở hữu đất đai, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đưa ra một đề nghị rất đáng chú ý liên quan đến quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước đại diện sở hữu là theo luật hiện hành.

Trên thực tế, đây không phải là lần đầu tiên, vấn đề này được các chuyên gia đề xuất. Nhưng vấn đề phân biệt quyền sở hữu và quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (điều 179 Luật đất đai) lại giao cho gia đình, cá nhân tất cả các quyền của người sở hữu. Đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, kế thừa, tặng, cho, thế chấp, góp vốn.

"Vậy, có nên sửa đổi theo hướng giao quyền sở hữu đất cho gia đình, cá nhân không? Đây là quyền sở hữu đất gắn liền với nhà ở, không bao gồm đất giao để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản”, ông Hùng đặt vấn đề.

Theo quan điểm của ông Hùng, nếu không sửa vấn đề nêu trên thì các hệ lụy hiện tại vẫn còn nguyên.

“Việc này sẽ tác động trực tiếp đến hàng chục triệu hộ gia đình, có ý nghĩa chính trị xã hội rất lớn đồng thời tránh được hiện tượng tùy tiện trong việc giải quyết tranh chấp, đền bù, giải phóng mặt bằng. Như quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội (trong trường hợp cần thiết) do luật định. Nhưng khi đưa vào điều 62 Luật đất đai thì “trường hợp thật cần thiết” đã không đảm bảo cả nội dung và hình thức. Nhất là trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới hay dự án trụ sở các cơ quan, công trình di tích, phúc lợi xã hội...”, ông Hùng khẳng định trong tham luận của mình.

Ông Hùng cho rằng các dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình di tích danh lam để xếp hạng, quảng trường, tượng đài là không thật cần thiết bởi đã có những dự án mà lợi ích nhóm lợi dụng kẽ hở để xây dựng các dự án phục vụ cho một nhóm lợi ích và không đúng như luật định. Nhất là các dự án khu đô thị mới hay các dự án có tên chỉnh trang đô thị vẫn thu hồi đất.

Để minh chứng cho những điều mình nói, ông Hùng đưa ra dẫn chứng về các dự án đất công, kho tàng, bến bãi thu hồi làm các khu đô thị như khu đất nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo, cơ khí Quang Trung (Hà Nội)...

“Ở đây, chênh lệch địa tô, nhà nước đền bù, tính chuyển quyền theo giá thấp và nhà đầu tư bán bất động sản theo giá thị trường rất cao”, ông Hùng nói.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng tiếp tục chỉ ra: trình tự thủ tục thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế-xã hội và việc cưỡng chế thực hiện đã gộp các loại hình thu hồi trên vào cùng phương thức là bất hợp lý.

“Ngay cả mục đích phát triển kinh tế - xã hội cũng cần phân loại mục đích phát triển kinh tế và mục đích xã hội. Do vậy muốn sửa Luật đất đai phải có tiêu chí thế nào là thật sự cần thiết và lợi ích cộng đồng mới được đưa vào diện thu hồi đất để tránh tính trạng chiếm đoạt lợi ích của nhóm hộ gia đình, giao đất cho chủ đầu tư khác chiếm quyền sử dụng để kinh doanh kiếm lời”, ông Hùng nói.