TP.HCM đề xuất cơ chế mở về thẩm định, quyết định giá đất

>>> TP.HCM sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng tại các dự án nhà ở

Đề xuất cơ chế mở

Trong báo cáo khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.HCM cho biết, trong quá trình xác định, thẩm định, quyết định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, UBND TP đã chỉ đạo các sở ngành thực hiện theo đúng quy định tại Luật Đất đai 2013 và các thông tư, nghị định.

Ngoài ra, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá tại Nghị định số 44/2014 và Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường (TNMT) là phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, khi áp dụng trong tình hình thực tiễn tại Việt Nam thì có một số bất cập, đặc biệt là việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TPHCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới.

Bên cạnh đó việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, vì Việt Nam không có quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản.

Vì vậy, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy, việc kiểm tra lại thông tin của các cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.

Ngoài ra, UBND TP cũng chỉ ra nhiều bất cập tại Nghị định số 44, quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất, cụ thể: Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chính giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá lại chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.

Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định nêu trên, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TP.HCM xây dựng cơ chế mở thông qua việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn thành phố, trình HĐND TP thông qua.

Trên cơ sở đó, UBND TP.HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỉ đồng hay dưới 30 tỉ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

 >>> TP.HCM hướng dẫn cấp sổ hồng cho nhà sở hữu chung

Giảm thủ tục hành chính

Nhận định về phương án đề xuất của UBND TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, cho rằng: Nếu phương án trên được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện thì đây là sự thay đổi phương thức định giá đất có tính đột phá khi được phép áp dụng “phương pháp điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, chứ không chỉ áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với các khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng (theo bảng giá đất).

Theo ông Châu, điều này đồng nghĩa sẽ thực sự kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án theo các phương pháp định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” hiện nay từ trên dưới 3 năm (thậm chí lâu hơn) xuống chỉ còn khoảng 10-15 ngày làm việc - ông Châu cho biết.

Dẫn chứng về một số dự án bị ách tắc do khâu thẩm định giá đất, ông Châu cho hay, hiện nay trên địa bàn TP.HCM còn nhiều dự án đang bị ách tắc tiền sử dụng đất cần được tháo gỡ để giúp doanh nghiệp khơi thông tiến độ thực hiện dự án. Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, việc định giá tiền sử dụng đất đến nay vẫn chưa được thống nhất giữa các cơ quan, ban ngành của thành phố.

Điển hình như dự án nhà ở chung cư tại phường Bình Thuận, quận 7 do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư), với tổng số 482 căn hộ, trong đó 476 căn là chung cư.

Dự án này có từ tháng 4/2017 và được thành phố ra quyết định phương án giá đất. Đến tháng 5/2017, Công ty Hưng Lộc Phát đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Đến tháng 10/2018, Công ty Hưng Lộc Phát đã bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng. Thế nhưng đến nay, người dân tại đây vẫn chưa được cấp sổ hồng theo quy định cũng vì những vấn đề liên quan đến tính tiền sử dụng đất nêu trên là hết sức bất cập.

Cũng theo ông Châu, bình thường các dự án bất động sản thực hiện ngoài TPHCM, trung bình chỉ mất 3 - 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất, thì đổi lại, tại TPHCM lại cứ kéo dài nhiều năm nhưng vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng.

Việc này xuất phát từ quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải từ 3 năm mới nộp được, thậm chí nếu nộp trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất đến 5-7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất là rất khó cho doanh nghiệp – ông Châu nói.

Theo số liệu báo cáo mới đây của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM: hiện thành phố có hơn 60 dự án với hơn 30.000 căn hộ bị “tắc” sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất. Trong đó, có nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư, đủ các điều kiện được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, nhưng do chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính trình UBND thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất.