Vì sao căn hộ chung cư liên tục tăng giá?

>> Khơi dòng tài chính bất động sản: Dồn lực phát triển nhà giá rẻ

Giá nhà không ngừng tăng

Lên kế hoạch mua nhà để chuẩn bị cho việc kết hôn, anh Thái Văn Hà (sinh năm 1993, Hà Nội) bắt đầu tìm kiếm mua căn hộ ở khu vực quận Nam Từ Liêm từ tháng 2/2023. Đã đi xem nhiều căn hộ, nhưng với tâm lý thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng, anh Hà đặt kỳ vọng giá nhà sẽ giảm thêm. Tuy nhiên, nếu một căn hộ xem ở thời điểm đầu năm chỉ 29 triệu đồng/m2, hiện đã bị đẩy lên 32-35 triệu đồng/m2.

Tương tự, tìm hiểu căn hộ 60m2 tại chung cư Intracom Riverside Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh, TP Hà Nội) đầu năm nay, anh Trần Huy được báo giá 29,5 triệu đồng/m2, với các căn hộ có tầm nhìn ra cầu Nhật Tân. Đắn đo vì lý do căn hộ ở ngoại thành, đi lại khá xa, anh Huy quyết định chờ đợi thêm để tìm nhà với giá tương đương ở vị trí các quận.

Tuy nhiên, đến tháng 7 năm nay, không tìm được căn hộ vừa kinh phí trên mà có thể vào ở ngay, anh Huy quay lại mua một căn hộ tại dự án Intracom Riverside Vĩnh Ngọc với giá 32 triệu đồng/m2, chấp nhận mức giá cao hơn lần tham khảo đầu tiên 150 triệu đồng vì lo lắng giá nhà tiếp tục tăng.

Trong khi đó, với phân khúc cao cấp, hồi tháng 10, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận một dự án mới ở khu vực Ngoại giao đoàn. Mặc dù mức giá mở bán lên tới 65 - 90 triệu đồng/m2, nhưng các căn hộ đã sớm "cháy hàng" sau khi mở bán 2 tuần.

Thực tế, không ít người mua nhà cùng chung tâm lý đợi giá nhà giảm, tuy nhiên, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, trong 12 tháng qua đã chứng kiến sự giảm giá cục bộ tại một vài dự án tập trung nhiều người mua là các nhà đầu tư lướt sóng và những nhà đầu tư mua để cho thuê lại.

Ghi nhận thực trạng trên, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho biết, thời gian qua các sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ sẽ bị giảm giá khá mạnh, từ 40 - 50%, có nơi giảm tới 60%. Bởi lẽ giá của sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo phong trào. Khi thấy một nhà đầu tư thu được lợi lớn từ bất động sản là kéo theo rất nhiều nhà đầu tư khác cũng tham gia vào thị trường này.

Tuy nhiên, sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực, vị trí đẹp thì giá không giảm nhiều và không có sự chênh lệch so với thời điểm trước tháng 6/2022.

>> Thị trường bất động sản 2024: Cơ hội và thách thức đan xen

Khó để "kìm giá"

Lý giải thực trạng trên, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng. 

Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng, tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.

Nguyên nhân quan trọng khác là số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất vô cùng ít ỏi, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng. Chất xúc tác lớn này đẩy mặt bằng giá căn hộ Hà Nội lên cao.

Đồng quan điểm, các chuyên gia cho rằng muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài. Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. 

Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.