Mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết

>> VnREA công bố triển khai đề tài khoa học về nhà ở thương mại vừa túi tiền

Theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có báo cáo gửi Phó thủ tướng Chính phủ - Trần Hồng Hà về việc xây dựng, trình Nghị quyết của Quốc hội về Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Nội dung Dự thảo đề xuất các chính sách bao gồm: Cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; Và cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Điều kiện thực hiện thí điểm phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Đồng thời, Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024. Đối tượng được áp dụng thực hiện thí điểm là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý. Việc thực hiện thí điểm trong thời gian 5 năm, từ ngày 01/01/2025 đến ngày 01/01/2030.

Nhìn nhận về vấn đề đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, đây là cơ chế đột phá, đưa đất đai tiệm cận thị trường hơn, góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại trong những năm tới.

>> Vinh danh các thương hiệu bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024

Góp ý xây dựng nội dung Hồ sơ đề nghị xây dựng Nghị quyết thí điểm trước đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, VCCI hoàn toàn đồng ý và thống nhất cao với việc xây dựng Nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất khác”, cho phép doanh nghiệp đang có “đất khác” được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục các vướng mắc hiện tại và tháo gỡ các vướng mắc của nhiều dự án hiện nay.

Mặc dù việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế thí điểm cho phép doanh nghiệp mở rộng loại đất để thực hiện xây dựng nhà ở thương mại, tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, để thành công, Nhà nước cần đóng vai trò điều tiết.

Xoay quanh vấn đề đã nêu, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó Chủ tịch hội đồng trường, Trường đại học Luật Hà Nội thừa nhận, vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về việc cho doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân để làm nhà ở thương mại nên phải thí điểm, đúc kết để xây dựng cơ chế chính sách phù hợp.

Theo ông Tuyến, trong quản lý đất đai nên có vai trò nhạc trưởng của Nhà nước, bởi đất đai đang thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý. Hơn nữa, trong điều kiện nguồn lực đất đai hạn chế hiện nay nếu để doanh nghiệp tự làm thì bảo đảm được quyền kinh doanh, nguyên tắc thị trường trong chuyển nhượng nhưng giá có thể sẽ rất cao. Nếu giá đất đầu vào cao, giá thành bán nhà ở thương mại có thể cao hơn, bộ phận người làm công ăn lương sẽ khó tiếp cận nhà ở.

Đồng quan điểm, một số ý kiến khác cũng cho rằng, trong cơ chế thỏa thuận, vai trò của Nhà nước rất quan trọng. Khi đã có quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi thành đất ở, chính quyền nên hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình chuyển đổi, nếu Nhà nước không đóng vai trò gì, để hai bên tự thỏa thuận với nhau sẽ rất khó.

Thực tế, liên quan đến vấn đề doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, trước đó, không ít ý kiến cũng bày tỏ, cơ chế tự thỏa thuận cũng mang tới những rủi ro cho doanh nghiệp vì trên thực tế có trường hợp dự án 100ha nhưng doanh nghiệp chỉ thỏa thuận nhận chuyển nhượng được 70ha, còn lại 30ha không thỏa thuận được.

Do đó, để vận hành cơ chế thí điểm này hiệu quả, Nhà nước cũng cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất và cần hướng dẫn cụ thể trường hợp đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong quy hoạch đất ở nhưng người dân không chuyển đổi thì hướng giải quyết sẽ như thế nào.

Đặc biệt, để doanh nghiệp có thể thỏa thuận được với người có đất trên diện tích quy hoạch thực hiện dự án, Nhà nước phải có một khung giá trần đất ở khu vực đó và phải cập nhật biến động thường xuyên của từng thửa đất hàng năm, hàng tháng. Bởi nếu Nhà nước không có khung giá đất sát thị trường, doanh nghiệp rất khó thỏa thuận được với người dân và người dân cũng khó định giá được miếng đất của mình. Đồng thời, cần phải có những chế tài xử lý cụ thể đối với các trường hợp khi đã áp dụng giá trần nhưng không đồng tình gây chậm trễ tiến độ, thiệt hại cho doanh nghiệp.