SZC còn triển vọng với quỹ đất khu công nghiệp?

>>>Bất động sản công nghiệp duy trì triển vọng tích cực

Trong quý III/2023, Công ty CP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) mang về 208 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 69% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế cũng tăng mạnh 136% so với cùng kỳ từ mức nền thấp so với cùng kỳ, đạt 55 tỷ đồng.

Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu doanh thu của doanh nghiệp vẫn là doanh thu từ cho thuê đất khu công nghiệp đạt 170,5 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 6,6 ha cho Tập đoàn Sonadezi thuê (Sonadezi sở hữu 46,8% của SZC) với mức 72 USD/m2/chu kỳ thuê và khách thuê diện tích nhỏ đã thuê 3,4 ha trong quý III/2023.

Biên lợi nhuận gộp trong kỳ của doanh nghiệp tăng 3% so với cùng kỳ, do giá thuê tăng so với cùng kỳ. Ngoài ra, doanh số bán shophouse tại KDC Sonadezi Hữu Phước đạt 21,4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ không phát sinh doanh thu và biên lợi nhuận gộp đạt 78%.

Các chi phí như Chi phí lãi vay tăng 9% so với cùng kỳ do ghi nhận khoản vay từ sân golf đi vào hoạt động (doanh thu sân golf đạt 12,4 tỷ đồng). Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 26% so với cùng kỳ chủ yếu do chi phí quảng cáo và tiếp thị giảm.

Kết thúc 9 tháng đầu năm 2023, SZC mang về 559 tỷ đồng doanh thu, giảm 16% so với cùng kỳ, trong đó, doanh thu đất cho thuê đạt 486,7 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ, với diện tích cho thuê là 28,7 ha. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 127 tỷ đồng, tăng nhẹ gần 2% so với cùng kỳ.

SZC là thành viên thuộc Tổng Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp (SNZ), hiện đang kinh doanh và quản lý quỹ đất 2.287 ha tại huyện Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, 1.556 ha được dùng để cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) – mảng kinh doanh cốt lõi, khoảng 579 ha cho các khu dân cư, đô thị, còn lại 152 ha là sân golf, hoàn thiện hệ sinh thái Khu đô thị - Công nghiệp có quy mô hàng đầu khu vực.

Đánh giá về triển vọng của SZC, Chứng khoán VNDirect cho rằng, với vị trí dẫn đầu về diện tích còn lại tại Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ mang tới triển vọng tươi sáng cho SZC. VNDirect tin rằng, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành tâm điểm tại thị trường cấp 2 miền Nam thu hút các nhà đầu tư, nhờ: Giá thuê cạnh tranh so với thị trường cấp 1 nhưng cung cấp nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng; Chi phí nhân công thấp hơn; Và kết nối tốt hơn với thị trường cấp 1 khi đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hoàn thành, kết hợp với vị trí chiến lược gần Cảng Cái Mép - Thị Vải và Sân bay Quốc tế Long Thành.

Để nắm bắt sự gia tăng của xu hướng dịch chuyển này, VNDirect cho rằng, SZC là một trong những nhà phát triển Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN) tốt nhất với diện tích còn lại lớn trong bối cảnh không có nguồn cung mới được đưa vào hoạt động từ nay đến năm 2027.

Theo VNDirect, vào cuối quý III/2023, Bà Rịa – Vũng Tàu có khoảng 1.579ha diện tích đất còn lại, trong đó, KCN Phú Mỹ 3 và KCN Châu Đức chiếm tỷ lệ 40,1% / 32,2% tương ứng. Tuy nhiên, KCN Phú Mỹ 3 đã cho thuê hầu hết diện tích của giai đoạn 1 và 2, phần lớn diện tích còn lại thuộc giai đoạn 3, đang chờ phê duyệt các thủ tục pháp lý. Nếu loại bỏ giai đoạn 3 của KCN Phú Mỹ 3, KCN Châu Đức sở hữu hơn 50% tổng diện tích còn lại của Bà Rịa – Vũng Tàu, chiếm ưu thế trên thị trường KCN của Bà Rịa – Vũng Tàu.

“SZC không chỉ sở hữu một quỹ đất còn lại lớn, mà còn có giá thuê thấp, khoảng 77 USD/m2/kì hạn thuê vào cuối quý III/223, thấp hơn đáng kể so với giá thuê trung bình của Bà Rịa – Vũng Tàu. Chúng tôi tin rằng việc xây dựng đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ tạo ra cơ hội để thúc đẩy giá thuê của KCN Châu Đức trong vài năm tới”, VNDirect đánh giá.

Đối với mảng bất động sản nhà ở, VNDirect cho rằng, doanh nghiệp vẫn phải đợi thêm một năm nữa để kích hoạt động lực tăng trưởng, đồng thời, cũng đánh giá các dự án bất động sản nhà ở của SZC đầy triển vọng đi kèm đòn bẩy cao.

Cụ thể, từ khi đầu tư cho dự án Sonadezi Hữu Phước, SZC có đòn bẩy cao hơn khi nợ vay tăng đáng kể. Vào cuối quý III/2023, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của SZC đạt 1,4 lần, cao nhất trong số các doanh nghiệp cùng ngành. Nợ ròng có xu hướng tăng nhanh qua từng năm kể từ năm 2020, dẫn đến tốc độ tăng trưởng kép là 39,8% trong giai đoạn 2020-2022. Theo đó, chi phí lãi vay năm 2022 tăng hơn 3 lần so với cùng kỳ và duy trì xu hướng tăng với mức tăng hơn 60% so với cùng kỳ trong 9 tháng năm 2023.

“Mặc dù khả năng thanh toán lãi vay được duy trì ở mức an toàn khoảng 6,8x cuối quý III/2023 nhưng bất kỳ sự chậm trẽ nào trong việc bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước có thể dẫn đến gánh nặng nợ dài hơn. Như vậy, quá trình bàn giao Sonadezi Hữu Phước không chỉ là động lực chính cho doanh thu của SZC mà còn ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và khả năng thanh toán của công ty”, VNDirect đánh giá.