Thận trọng đăng ký "booking" dự án

>> Quy định đặt cọc tiền mua nhà: Chủ đầu tư hết thời “tự tung tự tác”

Sang đầu năm 2024, thị trường bất động sản được đón nhận nhiều "đòn bẩy" như lãi suất thấp, niềm tin nhà đầu tư đã dần hồi phục trở lại, đáng chú ý, một số dự án sau thời gian chuẩn bị đã được chủ đầu tư tung ra thị trường với hình thức nhận booking.

Trao đổi với PV, lãnh đạo một sàn bất động sản tại Hà Nội cho hay, booking dự án là cách để các chủ đầu tư “lách luật” huy động vốn của khách hàng, hoặc cũng có thể dùng phương pháp này như một hàn thử biểu cho thị trường. Theo đó, trong trường hợp lượng booking lớn, chủ đầu tư có thể lên kế hoạch thời gian mở bán hay định vị giá bán dự án phù hợp.

Giữ chỗ dự án thường được đưa ra ở giai đoạn đầu của quá trình mua sản phẩm tại các dự án bất động sản. Thông thường, khách hàng sẽ đặt một khoản tiền giữ chỗ và được cấp một số thứ tự của dự án. Tại ngày mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành cho khách hàng chọn căn hoặc bốc thăm có ưu tiên theo số thứ tự. Khi chọn được căn phù hợp, khách hàng sẽ xác nhận và chuyển tiền giữ chỗ này thành tiền cọc mua sản phẩm.

Trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu khách hàng quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn về lại cho khách hàng sau khoản thời gian quy định. 

>> Quy định rõ mức giá khởi điểm và đặt cọc đấu giá đất 

Đưa ra ý kiến về câu chuyện booking dự án, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện nay hầu hết các trường hợp chủ đầu tư nhận booking đặt chỗ đều hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời cũng muốn giữ chân những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.  

Song, trong đó cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" trong thời điểm thị trường bất động sản vẫn còn ảm đạm. Do đó, trong bối cảnh này, lượng booking nhiều cũng chưa phản ánh hết được nhu cầu thực của thị trường.

Trong khi đó, ở góc độ pháp lý, LS. Hoàng Tùng, Văn phòng luật sư Trung Hoà thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư không được phép mở bán khi dự án chưa nghiệm thu phần móng. Theo đó, việc chủ đầu tư thu tiền đặt chỗ - "booking" từ khách hàng khi dự án chưa đào móng cũng là hành vi không được phép. Đây có thể coi là hình thức lách luật để huy động vốn trái quy định.

Đồng quan điểm, LS. Phan Thu Hiền – Đoàn Luật sư TP HCM cũng cho biết, pháp luật hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Kẽ hở này dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền đặt chỗ từ khách hàng.

Siết chặt hơn đối với giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định doanh nghiệp kinh doanh nhà ở đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đó phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nghĩa là đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Bên cạnh đó, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn và bên góp được ưu tiên đặt cọc, ưu tiên đăng ký, mua khi dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng sẽ không được công nhận khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực.

“Việc một số chủ đầu tư nhận booking, đặt cọc từ khách hàng khi dự án còn chưa xong phần móng, có thể là một cách “lách luật”, chạy đua huy động vốn trước khi 2 Luật mới có hiệu lực” – Luật sư Phan Thu Hiền nhận định.