Bất động sản công nghiệp "dọn chỗ" đón dòng vốn toàn cầu

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Đoàn Duy Hưng – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến đầu tư khu công nghiệp Việt Nam (IIP VIETNAM) cho biết, giá thuê đất là một trong các yếu tố quan trọng để các doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư nhưng không phải là yếu tố quyết định nhất. 

Việc doanh nghiệp quyết định đầu tư vào đâu phụ thuộc vào các yếu tố liên quan đến hiệu quả đầu tư của dự án và xét đến các loại rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư, hoạt động và sản xuất kinh doanh.

Những yếu tố tiên quyết

- Trước đây giá thuê đất công nghiệp của Việt Nam khá rẻ so với khu vực và được cho là một trong những lợi thế thu hút đầu tư. Tuy nhiên, việc giá thuê BĐS công nghiệp không ngừng tăng trong thời gian gần đây có ảnh hưởng như thế nào đến các doanh nghiệp đang có kế hoạch đầu tư vào Việt Nam thưa ông?

Việc giá thuê đất không ngừng tăng sẽ có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư của dự án, do đó ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư, đặc biệt là ảnh hưởng tới các ngành sản xuất có giá trị thấp như dệt may, nội thất...

Hiện nay, một số khu vực như Hà Nội, TP HCM có giá thuê đất khá cao, gần hoặc tiệm cận với các nước trong khu vực nhưng nhiều khu vực ở Việt Nam có giá thuê đất vẫn còn thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung của các nước trong khu vực.

Với các doanh nghiệp hoạt động sản xuất gắn chặt theo chuỗi với các công ty đối tác khác, các doanh nghiệp sẽ tính toán lựa chọn thuê đất tại các khu vực rẻ hơn “tâm điểm” với thời gian di chuyển nhỏ hơn 60 phút.

Còn với các doanh nghiệp đủ lớn hoặc tương đối “độc lập”, chưa bị lệ thuộc vào chuỗi liên kết với các đối tác khác, các doanh nghiệp bắt đầu hình thành một chuỗi sản xuất mới hoàn toàn thì có thể tìm đến các tỉnh/thành phố đang là “vùng trũng” về giá nhưng có nhiều điều kiện để phát triển bất động sản công nghiệp như các tỉnh Thanh Hóa, Bình Định...

- Vậy những yếu tố tiên quyết nào để tạo nên ưu thế khi đón làn sóng dịch chuyển trụ sở sản xuất khỏi Trung Quốc, thưa ông?

Việc một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: vị trí địa lý, ổn định lâu dài của nền chính trị, quy mô nền kinh tế, mức độ minh bạch hóa của môi trường đầu tư, các ưu đãi đầu tư theo quy định của Luật.

Bên cạnh đó là các ưu đãi từ các hiệp định thương mại, giá thuê đất, cơ cấu dân số, số lượng, chất lượng và chi phí trả cho người lao động, mức độ phát triển của các tuyến đường cao tốc, quốc lộ, cảng biển, sân bay, cửa khẩu và các yếu tố hạ tầng kỹ thuật khác, mức độ phát triển của hạ tầng xã hội, chi phí logistics, mức độ phát triển của công nghiệp phụ trợ, mức độ sẵn sàng về mặt bằng để cho thuê, hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nước ngoài đã và đang đầu tư tại Việt Nam, khả năng kiểm soát của đất nước khi có dịch bệnh, thiên tai, đình công... xảy ra.

Mỗi yếu tố nêu trên là một trong các thông số trong việc nghiên cứu môi trường đầu tư, địa điểm đầu tư và tính toán hiệu quả đầu tư của dự án, tùy theo từng quốc gia, quy mô đầu tư và ngành nghề khác nhau thì cách tính có thể khác nhau và mỗi yếu tố chiếm một vai trò khác nhau.

Mở lối từ chính sách

- Trên cương vị là một nhà nghiên cứu, theo ông bất động sản công nghiệp Việt Nam cần thay đổi những gì để hấp dẫn các "đại bàng"?

Trước hết, về phía nhà nước, cần rà soát các Luật có liên quan đến bất động sản công nghiệp như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, quy hoạch, doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu. . . để sửa đổi, điều chỉnh, nhằm tránh chồng chéo, chi tiết để tạo thuận lợi nhất cho các Nhà đầu tư nước ngoài tìm hiểu được các chính sách có liên quan về đầu tư khu công nghiệp hoặc mở nhà máy hoạt động tại Việt Nam.

Thứ hai, điều chỉnh các quy hoạch khu công nghiệp không còn phù hợp hoặc khó có khả năng thu hút đầu tư, quy hoạch các khu công nghiệp phù hợp với định hướng phát triển của địa phương và cả nước.

Thứ ba, tổng hợp và công khai tất cả các thông tin có liên quan về các khu công nghiệp đã được bổ sung vào quy hoạch các khu công nghiệp ở Việt Nam, các dự án khu công nghiệp đang kêu gọi đầu tư vào một nền tảng duy nhất bằng Tiếng Việt và Tiếng Anh để thuận lợi cho việc nghiên cứu, đề xuất đầu tư của các Nhà đầu tư nước ngoài và trong nước. Bên cạnh đó, xây dựng một kênh website tiếng Việt và tiếng Anh để giải đáp tất cả các câu hỏi, thắc mắc của các Nhà đầu tư.

Thứ tư, cần công khai giá thuê đất, ngành nghề thu hút đầu tư của tất cả các khu công nghiệp trên cả nước để các Nhà đầu tư tiện nghiên cứu, so sánh trước khi quyết định đầu tư.

Thứ năm, nhà nước giải phóng mặt bằng sạch một số khu công nghiệp ở một số tỉnh trọng điểm để đấu giá nhằm lựa chọn được các Nhà đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm và khả năng thu hút đầu tư.

Thứ sáu, về mặt thủ tục hành chính, liên thông một cửa các thủ tục trong quá trình thực hiện các thủ tục đầu tư, thực hiện đầu tư của chủ đầu tư các khu công nghiệp và các nhà đầu tư vào thuê đất/thuê nhà xưởng mở nhà máy trong khu công nghiệp là vấn đề quan trọng.

Việc thu hút đầu tư cần có chiến lược dài hạn và chi tiết trong việc đầu tư theo hình thức lấy đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư, vận dụng linh hoạt Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Từng bước nâng cấp chất lượng hạ tầng, logistics, chất lượng nguồn nhân lực, công nghiệp phụ trợ. . . và các vấn đề khác để giảm chi phí và tăng hiệu quả đầu tư cho Nhà đầu tư.

- Vâng xin cảm ơn ông!