Giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng

>> Loạt chính sách bất động sản nổi bật có hiệu lực từ ngày 1/3

Tổng cục Thuế cho biết thời gian qua, cơ quan này đã phối hợp với cơ quan Công an phát hiện các trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, không kê khai, kê khai giá trên hợp đồng, hóa đơn thấp hơn giá thực tế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tổng cục Thuế đề xuất giao dịch nhà đất phải qua ngân hàng để "dẹp" nạn trốn thuế

Khó khăn trong quản lý

Theo đó, với chiêu trò kê khai giá trên hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế, các đối tượng thường thực hiện song song 2 hợp đồng, gồm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có công chứng theo quy định với giá nhà đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Không những vậy, Tổng cục Thuế cũng cho biết có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất, sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại với giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố ban hành.

Theo cơ quan thuế, các hành vi trốn thuế cũng xuất hiện trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tổng cục Thuế còn xác định một số trường hợp các bên giao dịch chuyển nhượng bất động sản nhưng không ký kết hợp đồng mua bán mà ký hợp đồng ủy quyền, trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản.

Theo Tổng cục Thuế, để quản lý một cách có hiệu quả đối với hoạt động mua bán nhà đất, ngoài quy định về quản lý thuế cần có quy định đồng bộ của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và phối hợp của các cơ quan ban ngành có liên quan.

Đơn vị này phân tích, hiện có nhiều bộ, ngành cũng quản lý hoạt động liên quan đất đai song văn bản quy phạm pháp luật của các bộ, ngành này lại chưa đồng bộ, hệ thống dữ liệu đất đai chưa được xây dựng đồng bộ. Điều này dẫn đến cơ quan thuế gặp khó khăn trong quản lý thuế với các giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, dù cơ quan thuế có quyền ấn định thuế với các trường hợp kê khai không đúng thực tế, song, đơn vị này lại không có chức năng điều tra để thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế. Nhiều trường hợp chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng bị chuyển trả lại vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế.

Để hạn chế tình trạng trên, Tổng cục Thuế đề xuất Bộ Tài chính bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời, bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.

Mua bán nhà hai giá nhằm trốn thuế đang diễn ra rất phổ biến hiện nay (ảnh: Diệu Hoa)

Kiên quyết giao dịch phải qua ngân hàng

Trên thực tế, tình trạng mua bán nhà "hai giá" nhằm trốn thuế đã trở thành hiện tượng phổ biến ở nhiều tỉnh thành. Mới đây, Bộ Tài chính cũng đã có chỉ đạo cơ quan thuế các địa phương "siết" chặt thuế giao dịch bất động sản.

Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên hiện nay, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Đơn cử, một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỷ đồng, thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. Nhà nước sẽ thất thu 60 triệu đồng, còn người bán thì ăn gian được số tiền này. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.

Nhiều chuyên gia đề xuất cần kiên quyết bắt buộc phải giao dịch bất động sản thông qua ngân hàng để tránh thất thoát thuế. Để áp dụng được thì phải bổ sung theo các qui định liên quan như khi nộp hồ sơ nhà đất để thay đổi biến động, đặc biệt thay đổi chủ sở hữu thì người nộp phải xuất trình chứng từ giao dịch qua ngân hàng kèm theo các giấy tờ khác.

Trường hợp không có chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng thì không cho đăng ký thay đổi. Đồng thời có thể xem xét chỉnh sửa để bảng giá đất của nhà nước phải áp sát với mức bằng 90 - 95% giá thị trường thay vì chỉ bằng khoảng 30 - 40% giá thị trường như hiện nay. Các điều kiện trên sẽ đảm bảo giao dịch, chuyển nhượng bất động sản được kê khai đúng giá trị thật, và có căn cứ để lập bảng giá đất sát thực tế.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, đề xuất trên còn nhằm thực hiện Luật Phòng chống rửa tiền 2012 và Nghị định 116 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng chống rửa tiền, chống tham nhũng, rửa tiền qua bất động sản.